Ceny stavebních pozemků 20 let v řadě rostou!

Stavební pozemky jsou žádaným aktivem, na které se mohou investoři spolehnout jak v dobách ekonomické prosperity, tak i v dobách ekonomické krize. Jaké jsou základní faktory, které z pozemků činí bezpečné a dlouhodobé uchovatele hodnoty?

Přírodní zdroj vyskytující se v omezeném množství

Výhodnost a racionalitu investic do pozemků určených pro výstavbu, ale i do zemědělské půdy, je možné vysvětlit pomocí ekonomické teorie. Pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem, což z pohledu ekonomické teorie znamená, že nabídka pozemků je jednou provždy dána jejich výměrou a nelze ji tedy dále rozšiřovat. A jak je to s poptávkou? Jedním z významných faktorů, který ovlivňuje poptávku po pozemcích určených k výstavbě, je vývoj počtu obyvatel.

Vývoj počtu obyvatel v České republice v letech 1999 - 2019

Rostoucí populace

Počet obyvatel České republiky vzrostl z 10 282 784 v roce 1999 na 10 669 324 v roce 2019, a to především díky přistěhovalcům, kteří samozřejmě potřebují někde bydlet. Nárůst počtu obyvatel znamená zvyšující se nároky na počty domů a bytů, a tedy i na další a další pozemky, které by bylo možné zastavět. Jestliže je tedy nabídka pozemků neměnná a poptávka stoupá, pak musí zákonitě růst jejich cena.

Popsaný zjednodušující příklad je ve skutečnosti trošku složitější v tom, že změnou územního plánu daného města či obce může být na trh najednou umístěn větší počet pozemků určených k výstavbě, což může zahýbat s cenou v dané lokalitě, v konečném důsledku to ale nic nemění na tom, že tak není možné činit donekonečna.

Další demografické a geografické charakteristiky

Na růst poptávky po pozemcích vhodných pro výstavbu mají vliv ale také další faktory jako například potřeba obnovy bytového fondu, zvyšující se podíl tzv. singles domácností, rostoucí střední délka života, ale i rostoucí životní úroveň a s ní spojená rostoucí výměra průměrného bytu či domu. Zatímco před rokem 1989 činila průměrná obytná plocha bytové jednotky 45 m2, v současné době je to již okolo 78 m2. Stále se však nacházíme téměř 20 % pod průměrem všech zemí Evropské unie, který činí 96 m2.

Důsledkem výše uvedených skutečností je, že v některých lokalitách již nejsou volné stavební pozemky k dispozici a pro investory tak zůstává jedinou možností demolice starých domů či budov nebo využití tzv. brownfieldů.

Dalším významným faktorem je geografická poloha České republiky ve středu Evropy, která znamená nutný rozvoj dopravních koridorů a s tím spojenou poptávku po pozemcích pro inženýrské stavby.

Vývoj indexu cen stavebních pozemků (03/1999 = 100)

Zdroj: Databáze časových řad ARAD České národní banky

Stabilní růstový potenciál

Jak je vidět z grafu, ceny stavebních pozemků v Česku od roku 1999 každý rok nepřetržitě rostou. K nepatrnému meziročnímu poklesu na úrovni 1 % došlo pouze v roce 2005. Za celé sledované období ceny stavebních pozemků vzrostly o více než 120 %, což znamená průměrné roční zhodnocení blížící se 6 %, které s přehledem poráží inflaci. Cenový vývoj je stabilní bez výraznějších výkyvů, jelikož ceny pozemků nekorelují s vývojem cenných papírů, jako jsou například akcie.

Nízká volatilita cen pozemků, schopnost ustát ekonomické šoky a také skutečnost, že jde o reálné aktivum, přispívají k tomu, že v dobách ekonomické krize si mnozí investoři vybírají pozemky jako bezpečný přístav. Důkazem je období let 2008 až 2011, kdy si i přes finanční a ekonomickou krizi všechny typy pozemků nejen zachovaly svoji hodnotu, ale jejich cena také prokazatelně vzrostla. V okrajových částech Prahy stouply ceny stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů v daném období o 23 %.

Koronavirus atraktivitu pozemků ještě zvýšil

Bydlení v rodinném domě se zahradou za městem, ale i chaty a chalupy si v současné době získávají stále více příznivců, neboť poskytují možnost, jak uniknout před omezeními uvalenými v době šíření koronaviru na obyvatele měst. Poptávce po chatách a chalupách se zahradou v tuzemsku pomáhají i omezené možnosti vycestování do zahraničí.

Zástupci realitních kanceláří potvrzují, že poptávka po chatách a chalupách se zahradou značně převyšuje nabídku. Například letos ve druhé polovině dubna se prodalo dvakrát více chat a chalup, než tomu bylo ve stejném období loni. V celkových číslech stoupl zájem o chaty a chalupy proti loňskému roku o 13 %.

Výše uvedené faktory tedy v současně době činí z pozemků jednu z nejracionálnějších investic vůbec. Z pohledu drobného investora však může být při nákupu pozemku nebo jiné nemovitosti omezující potřeba relativně vysokého vstupního kapitálu nebo nedostatečné znalosti realitního trhu. Z tohoto pohledu jsou vhodnou alternativou investice do aktiv zajištěných nemovitostmi, kterými mohou být například podnikatelské úvěry.