O realitnom trhu počas koronavírusovej epidémie a o tom, čo nás čaká, hovorí Richard Churý, riaditeľ najväčšej siete realitných kancelárií RE/MAX Slovensko a Dušan Kubina, realitný maklér RE/MAX Good Choice pôsobiacej v okresoch Skalica a Senica.
Ako sa počas korona krízy darilo predaju nehnuteľností v porovnaní s minulým rokom?
R. Churý: Celkovo, v porovnaní s predchádzajúcim rokom, počet ponúkaných nehnuteľností v čase koronavírusovej krízy mierne klesol. Je treba povedať, že na tie dva posledné marcové týždne sa život, najmä vo veľkých mestách, skutočne zastavil. Sociálny kontakt bol len minimálny, všetci sedeli poctivo doma, následkom čoho nám do ponuky dalo svoje nehnuteľnosti výrazne menej klientov a klesol aj počet obhliadok. V medziročnom porovnaní v apríli počet nových nehnuteľností v ponuke našej realitnej siete klesol o 69 percent. V máji sa však situácia stabilizovala a v ponuke sa objavilo len okolo 10 percent menej nehnuteľností ako v máji 2019. Máme ohlasy aj od kolegov zo zahraničia, z krajín, ktoré boli pandémiou postihnuté omnoho citeľnejšie ako Slovensko, ako sú Taliansko a Španielsko, kde sa situácia tiež už vracia do normálu.
D. Kubina: Po druhej vlne uvoľňovania, keď sme mohli otvoriť už aj kancelárie, telefóny začali zvoniť a ľudia sa začali ozývať. V máji už ľudia začali chodiť na obhliadky, skladať rezervácie a podpisovať kúpne zmluvy, situácia sa pre nás vrátila do normálu.
Podarilo sa pandémii zastaviť trend rastu cien nehnuteľností, ako mnohí očakávali?
R. Churý: Pohyby cien na trhu realít sa, vo veľkej miere, odvíjajú od dopytu a ponuky. Aby došlo k prepadu cien, muselo by sa na trh dostať veľké množstvo nehnuteľností, ktoré by si nenachádzali svojho kupujúceho. Zatiaľ však nenastala situácia, že by ľudia vplyvom výpadku príjmu alebo straty práce počas pandémie začali masovo predávať nehnuteľnosti, v ktorých bývajú, a vymieňali ich za menšie či úspornejšie. Tí, ktorí majú nehnuteľnosť ako investíciu, skôr čakajú.
Skôr sú špecifické segmenty, kde nastali výrazné zmeny, a to napríklad na trhu s rekreačnými nehnuteľnosťami. Už na konci marca a začiatkom apríla sme zaznamenali enormný záujem o chaty a chalupy, najmä tie na samotách, a tiež pozemky na výstavbu tohto typu nehnuteľností. Ceny išli citeľne hore a prekvapujúca je aj rýchlosť, s akou sa predajú. Predpokladám, že práve v nadchádzajúcich mesiacoch sa tento dopyt vystupňuje.
D. Kubina: Pôsobím v regióne Myjavy a Záhoria a záujem o chaty, chalupy najmä vo Vrbovciach a na Kopaniciach je obrovský. Stúpol tiež záujem o pozemky na rekreačné účely či chaty pri vode. Denne sa ozýva niekoľko záujemcov, ktorí by chceli kúpiť takúto nehnuteľnosť. Ak by mal niekto uvažoval predať svoju chatu či chalupu, teraz z toho práve môže vyťažiť najviac, pretože ceny týchto nehnuteľností sa udržia či dokonca ešte zvýšia.
Ako na korona krízu reagovali majitelia bytov na prenájom či investičných nehnuteľností? Môžeme očakávať, že sa aj tieto byty dostanú v najbližšej dobe na trh a pomôžu uspokojiť dopyt kupujúcich?
R. Churý: Bytov v ponuke na prenájom je viac ako kedykoľvek predtým. Biznis s krátkodobým prenájmom zostal úplne paralyzovaný, preto sa mnoho takýchto bytov ocitolo v ponuke na dlhodobý prenájom. Zároveň, hlavne vo väčších mestách, sa do ponuky dostali byty, ktoré mali v prenájme študenti. Tí odišli domov a, pravdepodobne, sa skôr ako v septembri nevrátia. Mnoho prenajímateľov sa rozhodlo radšej vyjsť nájomcom v ústrety dočasným znížením nájmu, aby si ich udržali.
Neočakávam však, že by majitelia investičných nehnuteľností, ktoré majú napríklad na dlhodobý alebo krátkodobý prenájom, pod vplyvom koronavírusovej krízy, mali záujem svoje nehnuteľnosti vymeniť za hotovosť. Otázne totiž je, či by svoje peniaze dokázali zhodnotiť lepšie.
Viaceré firmy a podniky boli nútené kvôli koronavírusovej kríze nadobro zatvoriť. Aký vplyv to má na trh s komerčnými nehnuteľnosťami?
R. Churý: Tento trh sa výrazne zmenil. Očakáva sa, že mnoho firiem a prevádzok opustí svoje obchodné priestory, typickým príkladom sú cestovné kancelárie, kaviarne, reštaurácie.
D. Kubina: Skúsenosť z nášho regiónu Skalice a Senice však prináša aj určitú nádej. Mnoho ľudí má chuť podnikať a po korone sa rozhodlo otvoriť si vlastný biznis, prípadne expandovať. Hľadajú nové či väčšie priestory pre svoje podnikanie, napríklad v oblasti kuriérskych služieb, poskytovania zdravotnej starostlivosti, či dokonca pre svoju pekáreň, butik s oblečením či obchod s rozličným tovarom. Podarilo sa nám dokonca prenajať komerčné priestory, o ktoré pred koronavírusovou krízou nebol veľký záujem.
Ovplyvnila pandémia „nákupné správanie“ kupujúcich?
R. Churý: Kupujúci sa vplyvom pandémie stali opatrnejšími, ich rozhodnutia sa stali uváženejšími a reagovali pomalšie. V marci aj v apríli bolo mnoho klientov, ktorí mali zložené rezervácie, ale radšej od obchodu odskočili, pretože ich životná situácia sa dramaticky zmenila – či už to boli podnikatelia, ktorým zavreli prevádzky alebo ľudia, ktorí prišli o prácu. Kupujúci si pred obhliadkou lepšie preklepli nehnuteľnosť. Viac pozornosti venovali tomu, aby si zistili, či nehnuteľnosť vyhovuje ich požiadavkám, spĺňa ich očakávania. Znížil sa počet absolvovaných obhliadok.
Opatrnosť sa prejavila aj v ochote zložiť rezervačnú zálohu. Pokiaľ klient nemal v banke na 100 percent potvrdené, že dostane hypotéku, zdráhal sa podpísať rezervačnú zmluvu. V minulosti boli banky výrazne benevolentnejšie a klienti, aby ich niekto nepredbehol, neváhali zložiť depozit. Koronavírusová kríza túto situáciu zmenila a ľudia radšej riskovali, že o nehnuteľnosť prídu, ako by mali stratiť depozit.
Klesol tiež počet tzv. samopredajcov, čiže ľudí, ktorí si všetko okolo predaja riešia sami. V dnešnej dobe si ľudia dobre rozmyslia, koho si pustia do bytu.
Zasiahla pandémia aj ochotu bánk poskytovať hypotéky či zmenila spôsob, akým bola posudzovaná bonita klientov?
R. Churý: Banky na koronavírusovú krízu reagovali tak, že vyčlenili skupinu klientov, ktorí na určitý čas stratili možnosť získať úver. Patrili medzi nich napríklad konatelia spoločností. Tí, čo mali šancu získať úver, museli na schválenie úveru od banky čakať. Kým pred pandémiou na to bankám stačil týždeň, počas koronavírusovej krízy sa čakanie natiahlo aj na niekoľko týždňov.
Zmenilo sa fungovanie realitných kancelárií počas pandémie?
R. Churý: Koronavírusová kríza, samozrejme, zasiahla aj náš biznis. Pozitívne pre nás však bolo, že aj keď naše prevádzky zostali zatvorené, a veľa vecí sme museli robiť inak ako doteraz, obchody sme mohli robiť aj naďalej. Pravdou totiž je, že aj počas krízy ľudia potrebovali riešiť svoje potreby v oblasti bývania. Veľa sme investovali do digitalizácie, teda do prezentácie nehnuteľnosti, čo pomohlo klientom omnoho lepšie sa zoznámiť s nehnuteľnosťou aj na diaľku.
D. Kubina: Počas korony sme začali pracovať s prístrojom, ktorý dokáže vytvoriť 3D virtuálnu prehliadku nehnuteľnosti. Na Slovensku je to zatiaľ novinkou, ktorú robí len zopár realitných maklérov. Jedná sa o aktuálne najkvalitnejšiu prezentáciu danej nehnuteľnosti, ktorá nám umožňuje spraviť nielen fotky vo vysokom rozlíšení či kvalitné video, ale najmä detailnú 3D virtuálnu prehliadku doslova každého kúta nehnuteľnosti. Klient si tak môže v pohodlí domova, bez časového stresu a opakovane prezrieť nehnuteľnosť, ktorá ho zaujíma a prípadne sa poradiť so svojimi blízkymi. Samozrejme, Slováci stále preferujú osobnú obhliadku, avšak práve 3D virtuálna prehliadka im vie pomôcť lepšie sa na ňu pripraviť. V budúcnosti plánujeme tiež využívať pri predaji najmä developerských projektov 3D okuliare na virtuálnu realitu. Mnoho kupujúcich si totiž nevie predstaviť, ako by mohlo ich nové bývanie vyzerať po dokončení projektu alebo rekonštrukcii. Aj tento nástroj by im mohol pomôcť správne sa rozhodnúť.
Aká je situácia na realitnom trhu teraz po poslednom uvoľnení opatrení?
R. Churý: Realitný trh je v tomto iný, ako napríklad gastro biznis – to, čo ľudia neskonzumovali v marci alebo apríli, to už v nasledujúcich mesiacoch „nedojedia“. Avšak ľudia riešiaci svoje bývanie, svoje plány len odložili a v najbližšej dobe ich, pravdepodobne, budú realizovať. Po uvoľnení opatrení, kedy sa ľudia začali vracať naspäť do práce, je už jasné, či je ich zamestnávateľ natoľko silný, že koronavírusovú krízu prežije a oni svoju prácu nestratia. Začínajú opäť naberať svoju istotu a pri kúpe sú opäť odvážnejší. Ja si dokonca myslím, že v priebehu nadchádzajúcich mesiacov veľmi rýchlo doženieme ten útlm z marca a apríla tohto roka a ľudia si svoje odložené plány ohľadom bývania zrealizujú.
Hovorí sa, že dopad koronavírusovej krízy ešte len pocítime, a to v nasledujúcich mesiacoch. Ako predpokladáte, že sa bude vyvíjať situácia na realitnom trhu po zvyšok roka? Dôjde následkom krízy k prepadu realitného trhu tak, ako tomu bolo v čase poslednej ekonomickej krízy v roku 2008?
R. Churý: Predpovede na vývoj ekonomiky na zvyšok roka sú pesimistické, uvidíme ako sa vyvinie situácia vo veľkých európskych krajinách. Predpokladá sa, že sa zvýši nezamestnanosť, čo by sa, samozrejme, už odrazilo na realitnom trhu, a to znížením dopytu, prípadne ľudia budú hľadať menšie, resp. lacnejšie nehnuteľnosti. Situácia z roku 2008 sa však, podľa môjho názoru, opakovať nebude. V tom čase boli na trhu tisíce bytov z developerských projektov, ktoré mali vyslovene nevhodné dispozície. Dnes je však veľký nedostatok nehnuteľností a nemožno očakávať, že by teraz developerom zostalo v rukách množstvo bytov, ktoré by nevedeli predať, alebo že by ceny nehnuteľností výrazne padali. Takisto nevyzerá, že by banky zvažovali zdražovanie hypoték. Preto si myslím, že ak by došlo k výraznému prepadu realitného trhu, tak to bude skôr lokálnou záležitosťou v mestách a obciach, kde by v prípade krachu či odchodu veľkého zamestnávateľa, zrazu skončilo na úrade práce veľké množstvo ľudí.
Vláda a aj epidemiológovia varujú pred druhou vlnou koronavírusovej krízy. Ako by návrat pandémie ovplyvnil realitný trh?
R. Churý: Do veľkej miery závisí, aká veľká by bola tá druhá vlna. Ľudia sa však už naučili správať počas pandémie, takže si nemyslím, že by bola nejaká zásadná. Skôr sa obávam ekonomických dopadov prvej vlny, ktorú máme za sebou, ako tej predpokladanej druhej vlny.
