Průměrná cena za prodaný byt v brněnské novostavbě o velikosti 59 metrů čtverečních v prvním čtvrtletí roku 2020 dosáhla 4,6 milionu korun. Meziročně tak byty v Brně zdražily o 15 procent, což je téměř dvakrát tolik než republikový průměr, který Eurostat vyčíslil na 8,6 procenta. I přesto jdou nové byty v jihomoravské metropoli stále na odbyt. "Od ledna do března se prodalo celkem 279 nových bytů, tedy podobně jako v loňském roce. Jejich hodnota ale dosáhla 1,3 miliardy korun, což je o celých deset procent více," vypočítává Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya, a dodává: "Na DPH tak každý kupec do státní kasy přispěl v průměru šest set tisíc korun a to je oproti loňskému roku o 80 tisíc korun na byt více."

Největší zájem byl již tradičně o byty menší, dvoupokojových se prodalo 101 s průměrnou cenou 75 700 za metr, jednopokojových bytů o pět méně s cenou 77 300 korun za metr. Oproti stejnému období v loňském roce sice byty zdražily, ale také se teď prodávají o něco větší. "Průměrná garsonka má 38 metrů čtverečních, dvoupokojový byt 55 a třípokojový kolem 84 metrů. To je ale dáno tím, že se tu v posledních letech více staví menší projekty s luxusními byty. Projektů se stovkami bytů, které byly běžné dříve a v nichž bylo na výběr jak z malých, tak velkých, je teď minimum. Takovéto projekty by dokázaly srazit ceny bytů níž," vysvětluje František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya. Populární jsou nyní zejména byty poblíž centra, tedy městské části Brno-střed a Královo Pole a poté oblasti Maloměřice a Obřany, kde probíhá výstavba více bytů.

Volných bytů je o třetinu méně než loni
Vysoké prodeje začátkem letošního roku naznačují, že trend silné poptávky bude pokračovat i nadále. Na druhou stranu je nabídka v Brně velmi omezená a překážek ve výstavbě nových projektů je stále příliš. "V nabídce je k dubnu 2020 volných 412 bytů v novostavbách, což je o třetinu méně než na konci loňského dubna. Pokud by tedy prodeje pokračovaly ve stejném rytmu jako doteď a nezahájila se výstavba žádného nového bytového domu, došly by volné byty už letos v říjnu," analyzuje František Šudřich.

Postavit nový projekt v Brně ale znamená velmi složitý proces. "Když už v zastaralém územním plánu najdete místo, kde stavět, vše zdržuje byrokracie a neochota nebo strach úředníků stavbu povolit. Někoho možná překvapí, že má Brno více stavebních úřadů než Praha. Velký počet úřadů a nedostatek úředníků se podepisují také na kvalitě odvedené práce," vysvětluje Alexej Veselý. Ministerstvo životního prostředí na začátku roku zveřejnilo návrh aktualizované mapy povodňových rizik, která de facto znemožňují stavět na značném množství ploch, například v celé nové čtvrti Trnitá (viz mapa níže). Bez protipovodňových opatření se tak může stát, že tisíce nových bytů zůstanou pouze na papíře. V povodňových zónách nelze nejen stavět, ale dle regulace ani zvyšovat hodnotu nemovitostí. Nerealizovaná protipovodňová opatření tak blokují i rekonstrukce jako třeba zateplení nebo výměnu oken u starších domů.

Vyhlídkou na lepší budoucnost je již dokončený návrh nového územního plánu, který Kancelář architekta města Brna představila online. V druhé polovině letošního roku by situaci mohl dočasně pomoci záchranný balíček změn stávajícího územního plánu, který umožní výstavbu části nových bytů.

Současné ceny volných bytů dosahují rekordních částek, metr čtvereční stojí v průměru 85 500 korun. Za dvoupokojový byt, kterých je nyní v Brně k dispozici zhruba 150, zaplatí zájemci v průměru 4,6 milionu korun. Na garsonku je průměrně potřeba našetřit 3,2 milionu korun a třípokojový byt vyjde na rovných sedm milionů.

Koronavirus zřejmě nemovitosti dlouhodobě nezlevní
Na otázky, jak pandemie koronaviru ovlivní realitní trh, zatím není jasná odpověď. "První kvartál zatím v Brně neukázal na pokles transakcí, v březnu se dokonce prodalo více bytů než loni nebo letos v lednu. Mírný pokles prodejů můžeme očekávat až v průběhu dubna a pár dalších měsíců. Pokud současná krize nepřeroste do výrazně větších rozměrů, pokles cen nemovitostí neočekáváme. A pokud ano, tak pouze v řádu jednotek procent," dodává Šudřich. Mírný pokles cenové hladiny se očekává spíše u pronájmů, zdaleka však ne takový jako v Praze, kde je silně ovlivněn omezením cestovního ruchu.

Trh novostaveb by mohlo mírně ovlivnit plánované odpuštění daně z nabytí u starších nemovitostí, které by tak byly zvýhodněné. Dá se ale očekávat, že vzniklý čtyřprocentní rozdíl mezi starším a novým bytem by někteří vlastníci vyrovnali částečným zdražením. Snahu podržet rezidenční trh má také bankovní sektor, například tak, že Česká národní banka opakovaně snížila úrokovou sazbu, což by mělo zlepšit dostupnost hypoték a v nadcházejících měsících zmírnit propad zájmu o koupi nemovitosti. Po zvážení všech těchto ukazatelů se tedy zdá, že rezidenční trh v nejbližších měsících žádné zemětřesení nečeká a nemovitosti zůstanou dlouhodobě stabilní investicí, což podporuje i fakt, že podíl investorů z řad kupujících stále narůstá.