Zabudnite na ROEP, je tu len kataster nehnuteľností

Pri bližšom pohľade na vec zistíte, že veci, ktoré sa dávajú vine fenoménu ROEP, nenesie za ich vznik samotný ROEP, ale v mnohých prípadoch konanie samotných vlastníkov a účastníkov, neuplatnenie ich práv, neučasť na verejných zhromaždeniach, prejednávaní, premeškanie termínov, alebo naivná viera v to, že „všetko sme mali v poriadku“. Nestačí len pasívne veriť v nepremlčateľnosť vlastníctva podľa ústavného práva, ale byť aj aktívny. Vlastníctvo zaväzuje.

Na druhej strane, pre kataster sú záväzné len niektoré typy údajov a v praxi to znamená, že tie ostatné údaje nemôžte považovať za dôveryhodné. Údaje ako je číslo parcely a vlastnícke vzťahy, sú záväzné, ale napríklad výmera parcely registra E KN z pohľadu katastra nie je záväzný údaj.

Treba si uvedomiť, že údaje po zápise ROEP spravuje kataster a ten aj nesie zodpovednosť. Väčšina ROEP je už dávno zapísaná, pri väčšine už uplynuli doby na reklamačné konanie. Došlo k zmenám vo vlastníctve, ktoré sa priamo netýka samotného problému, ale susedných parciel alebo spoluvlastníkov, ktorí s daným problémom nemajú nič spoločné. Za vykonanie ROEP zodpovedá štát, a štát by mal byť ten, na úkor ktorého by sa mali chyby riešiť, pokiaľ sa nejedná o chyby, za ktoré nesú priamu zodpovednosť iné osoby, napr. podvodný predaj pozemkov. Chyby, ktoré sa do ROEP dostali formou aplikácie §11 a §12 zákona č.180/1995 Z.z. sú rozhodnutím správneho orgánu, nie rozhodnutím komisie a preto ak niekto viní členov komisie za chyby ROEP, tak plače na nesprávnom hrobe.

Možno by problémy pozemkového vlastníctva nenastali, ak by nebol výkon vlastníckeho práva prerušený. Bohužiaľ prerušený bol a zmeny, ktoré spôsobil systém evidencie, hospodárenia na pôde za posledných takmer sedem desaťročí ho len znásobil. ROEP bol nástrojom ktorým sa toto obdobie, v ktorom došlo k nesúladu medzi evidenciou a realitou napravilo. A samozrejme, nezaobišlo sa bez chýb. Tie sa riešia priebežne a ich rozsah nebol signifikantný. Väčšina chýb a nesúladov, s ktorými sme sa stretli pri vykonávaní pozemkových úprav sa vyriešila a počty podstatných nesúladov sa dali spočítať na prstoch jednej ruky.

Väčšina chýb, s ktorými sme sa v pozemkových úpravách stretli, boli nesúlady medzi predstavami vlastníkov o ich majetku a údajmi vedenými v katastri nehnuteľností. Častokrát až pri pozemkových úpravách zistili, že v dedičských konaniach opomenuli majetkovú podstatu, že užívali majetok, ktorý im nepatril (na základe dohôd ich právnych predchodcov), že všetok majetok prevzal len jeden dedič, že na ich právnych predchodcov je vedené ešte nejaké vlastníctvo a podobne. Často zistia, že výmery alebo umiestnenie ich pozemkov nezodpovedá realite, že niektoré ich parcely, ktoré majú na dedičstvách majú inú výmeru, už neexistujú alebo dokonca, že nie sú ani vlastníkmi týchto pozemkov, že niektoré pozemky, o ktorých si mysleli, že sú ich, zrazu majú iných vlastníkov. Je to nepríjemné, ale treba to začať riešiť.

Niektoré chyby je možné napraviť relatívne jednoducho, hlavne technického charakteru, pri niektorých sa nevyhnete súdnemu konaniu a niektoré sa nebudú dať napraviť. Chyby by mal opravovať kataster. Ak by vás kataster odkazoval, že správnym orgánom v ROEP bol v tom čase pozemkový úrad a ten bude rozhodovať o oprave, nemá pravdu. Chybu odstraňuje kataster. Vždy. Pozemkové úpravy nekonzervujú chyby, len ich prenesú do inej formy. Podobne sa prenáša aj nepretržitosť držby pozemkov.

Základné právne predpisy

Opravu chýb katastra znáša ten, kto ju začne riešiť, ale v prípade konania o oprave nepodlieha správnym poplatkom. Spravidla nestačí len katastru oznámiť, že nastala chyba. Oznámenie musí byť kvalifikované a v súlade s katastrálnym zákonom, kde sa postupuje podľa §59, §59a a §59b zákona č.162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Voči ROEP je možné postupovať podľa  §7 zákona č.180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom a v oboch prípadoch aj podľa §137 zákona č. 160/2015 Z.z. civilný sporový poriadok.

Správny procesný postup, správne formálne údaje sú základným predpokladom takzvanej nárokovateľnosti opravy. Súčasťou návrhu na opravu môže byť aj vyjadrenie súdneho znalca v odbore, aby správny orgán mal všetky podklady, na základe ktorých rozhoduje. Správne technické podklady potom jednoznačne určujú výsledok.

Takže tu sú asi najčastejšie nesúlady:

Neúplné alebo chybné identifikačné údaje vlastníka

Ak sa jedná o žijúce osoby, treba podať žiadosť o opravu. Postačuje občiansky preukaz, žiadosť a návšteva katastra. V prípade nežijúcej osoby treba jej rodný, sobášny a úmrtný list, dedičské konanie, kópie PKV vložiek a podobne. Proces je trocha zložitejší, ale riešiteľný.

Nesprávne hranice pozemkov

Ak sa viete so susednými vlastníkmi dohodnúť, treba skutočnú hranicu zamerať, pokiaľ sa jedná o parcely registra E, spraviť protokol o určení hranice a následne geometrický plán na prevod parciel registra E do registra C. Požiadať kataster o opravu chyby. V pozemkových úpravách, pokiaľ sú obe predmetné parcely v obvode pozemkových úprav, je možné tieto hranice prevziať a rešpektovať, podmienkou je však primeranosť vo výmere a hodnote, inými slovami, príliš veľké zmeny nie sú možné.

Ak sa so susednými vlastníkmi neviete dohodnúť, budete sa musieť obrátiť najskôr na kataster a potom možno na súd.

Chýbajúce parcely a parcely v nesúlade

V prvom rade si treba overiť, či parcela registra E nezanikla pri prevode do registra C. V údajoch schváleného ROEP by ste takúto parcelu mali nájsť a pravdepodobne je identifikovaná na parcelu registra C KN so založeným listom vlastníctva. Správa katastra v mnohých prípadoch neaktualizuje vrstvu parciel registra E KN a tak sa môže stať, že ju nájdete v aplikácii ZBGIS.

Môže nastať aj opačný prípad, že parcela je v písomnej časti, ale nie je v grafickej časti (nenájdete ju v ZBGIS). V pozemkových úpravách zostane pravdepodobne takáto parcela nedotknutá alebo sa správou katastra takýto nesúlad na základe požiadaviek spracovateľa opraví.

Sporné vlastnícke vzťahy

Duplicitné vlastníctvo, teda viac vlastníkov na ten istý podiel. Kedysi platilo pravidlo, že sa zapísala prvá zmena vlastníctva, ostatní sa odkazujú na súd. V súčasnosti kataster zapíše všetky právne listiny a ak si na jeden podiel právneho predchodcu nárokuje podiel viacero nových vlastníkov, zapíšu sa všetci. Takáto situácia môže nastať pri výkupe líniových stavieb, ktoré sa vykonalo pred desiatkami rokov, ale až teraz sa výkup zapísal do katastra. Ak prebehlo medzitým dedičské konanie, tak na daný podiel bude zapísaných viacero vlastníkov a je na vlastníkoch, aby sa dohodli. Ak sa nedohodnú, bude rozhodovať súd.. V projekte pozemkových úprav sa duplicitné vlastníctvo zachová, ale oddelia sa od neho ostatní vlastníci. Pozemok sa umiestni tak, aby bol výhodne umiestnený pre všetky varianty riešenia.

Vlastníctvo právnych predchodcov bolo prevedené na iných vlastníkov dedičským konaním alebo kúpu. V mnohých prípadoch sa jedná o nesprávne prevody pri rovnakých menách. Mohli nastať už pred zápisom ROEP. V zásade by sa vlastníci mali dohodnúť a spraviť zmluvu o vyrovnané podielov. Ak sa jedná o chybu pri spracovaní ROEP alebo po jeho zápise, tak ju mal kataster riešiť na základe vášho podnetu a dohody o vyrovnaní podielov. Ak sa neviete dohodnúť, tak súdnou cestou. Tento problém nie je v pozemkových úpravách riešiteľný.

Vlastníctvo právnych predchodcov bolo prevedené na iných vlastníkov vydržaním podľa §11 zákona č.180/1995 Z.z. alebo inou formou násilného prevzatia pozemku, alebo bolo zrušené podľa §12. Tento problém ide riešiť len súdnou cestou.

Urbárske spoločenstvá

Pri konaní sa môžete stretnúť s tým že susedný pozemok vlastní urbárske spoločenstvo. Z pohľadu katastra sa jedná o parcelu, ktorá má veľa vlastníkov a tých treba osloviť. Hoci aj kvôli zmene výmery susednej urbárskej parcely o 5 m². Tu treba využiť zákon č.97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách, §16, ods2), písm. a) a c) a získať stanovisko správcu majetku štátu a nezistených vlastníkov.

V prípade sporných vlastníckych podielov, pravdepodobne jediné riešenie je súd. V pozemkových úpravách je možné znovu naštartovanie urbárskej spoločnosti. Aj keď sa to nebude členom urbáru páčiť, urbárska spoločnosť rozhodnutím vlastníkov nadpolovičnej väčšiny výmery sa zruší a znovu založí, pričom sa môže zbaviť sporných vlastníckych vzťahov, nespokojných a nezistených vlastníkov, povinných osôb a podobne, ale na druhej strane môže pod svoju strechu dostať pozemky tých vlastníkov, ktorí ich do urbáru vložia, napr. časti pôvodných parciel, ktoré sú v súčasnej dobe lesnými pozemkami a pre vlastníkov nemá zmysel mať samostatné podiely v lesných pozemkoch.

Jedno z tvrdení niektorých urbárov, že urbársky majetok, teda spoločné nehnuteľnosti sú v pozemkových úpravách nedotknuteľné, nesmú sa meniť a ani upravovať neobstojí. Počas historického vývoja, ktorý sa udial za posledných 70 rokov došlo k zmenám vo využití pozemkov, vznikli nové požiadavky z pohľadu využitia územia, ktoré presahujú nielen individuálne záujmy vlastníkov, ale aj záujmy urbárskych spoločenstiev. Je nutné a nevyhnutné meniť aj hranice spoločných nehnuteľností. Pozemkové úpravy do maximálnej miery zachovávajú vlastníctvo urbárov v pôvodných hraniciach a pôvodného účelu parciel.

Chyba výmery parciel

V zásade by byť výmery parciel v súlade s výmerami určenými matematickými výpočtami, s primeranými odchýlkami. Podľa typu operátu, na základe ktorého sa spracoval register E.

V projekte pozemkových úprav sa spravidla používajú písomné výmery parciel a teda celková výmera parciel právneho stavu môže byť v nesúlade s výmerou katastra, ktorá je určená digitálne. V niektorých katastrálnych územiach sa zapisovali do ROEP grafické údaje a tie sú síce z pohľadu projektu pozemkových úprav vhodné, ale pre vzhľadom na technológie spracovania ROEP nemusia byť vždy správne, treba nesúlady začať riešiť. Spravidla sa jedná však o intravilánové parcely, kde vplyvom zápisu parciel do registra C cez geometrické plány a osvedčenia mohlo dôjsť k nesúladom výmer parciel registra E KN.

Hluché listy vlastníctva

Hluché listy vlastníctva sú listy vlastníctva bez určenia majetkovej podstaty, teda na liste vlastníctva nie sú uvedené žiadne parcely. Hluchý list vlastníctva vznikol vtedy, keď majetková podstata právnej listiny, ktorá sa zapísala do údajov katastra nehnuteľností neexistovala v tom čase aktuálnej evidencii katastra, alebo právni predchodcovia neboli uvedení v žiadnom zozname.

Pri spracovaní ROEP sa hluché listy vlastníctva identifikovali, t.j. vlastnícke vzťahy sa preniesli na existujúce parcely.

Typickým príkladom sú urbárske spoločnosti, kde sa vlastnícke vzťahy zapísali osvedčením, a právny predchodcovia boli nahradení existujúcimi vlastníkmi. Mohli nastať prípad, že právni nasledovníci majú uvedené v osvedčení správne podiely a vtedy sa hluchý list pre tieto parcely zruší, že podiely sú iné alebo nie sú uvedené žiadne. V tomto prípade, ak ste to zistili v čase do piatich rokov od zápisu ROEP môžete postupovať podľa §12 zákona č.180/1995 Z.z. alebo po tomto termíne sa obrátiť na súd, lebo podiely vašich právnych predchodcov boli pravdepodobne osvedčené na iné osoby.

Nápravy nesúladov

V každom prípade, ak hovoríte o chybách ROEP, tak hovoríte o chybách katastra nehnuteľností. Ak nie je možná dohoda, mohol by do hry vstúpiť štát a napraviť chyby na úkor majetku štátu, napríklad opravou výmery parcely na úkor výmery pozemkov v správe štátu alebo formou finančnej náhrady. V tomto prípade by mal o nesúlade vlastníckych vzťahov rozhodovať súd (forma duplicitného vlastníctva) a o technickom nesúlade rozhodovať správny orgán na základe konania o oprave chyby a určiť spôsob vyrovnania výmer.

Špecializovaný súd

Rozhodovanie o problémoch spojených s vlastníctvom, pozemkovým právom, užívaním pozemkov je zložité, nielen z pohľadu práva a procesných postupov, ale aj z technického pohľadu. Preto by mal vzniknúť špecializovaný súd, ktorý by sa zaoberal len pozemkovým právom, lebo problémy, ktoré vznikali a budú vznikať v súvislosti s evidenciou pozemkov, pozemkovými úpravami, urbárskymi spoločnosťami, užívaním pozemkov, priamymi platbami a podobne by sa mali riešiť systematicky a komplexne.

Záver

Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že riešenie a náprava chýb v údajoch katastra nehnuteľností je len v rukách samotných vlastníkov a správy katastra, prípadne súdoch. Je na samotných vlastníkoch, aby s prípade akýchkoľvek problémov začali okamžite konať. Pripraviť si všetky podklady a návrhy a dôsledne žiadať kataster o opravu. A ak si nie ste istý, najskôr si nájdite svojho geodeta. Právnika až v druhom kole.