Developerská skupina Passerinvest Group odstoupila od projektu nájemního bydlení v Praze-Michli. Majitel firmy Radim Passer v rozhovoru pro E15.cz popsal důvody svého rozhodnutí i projekt, který místo činžovních bytů postaví.
Co vás aktuálně v developmentu nejvíce zaměstnává?
V developmentu je to vždy příprava nových projektů. Máme různá území v různých stádiích přípravy. Jádro naší činnosti ale stále je a ještě řadu let bude BB Centrum. V něm etapy, které byly majetkoprávně vyřešeny, jsou víceméně postavené. V zásobě tu máme ještě zhruba šest významnějších etap. Tři a půl jsou kancelářské a dvě a půl rezidenční. K tomu navíc děláme rekonstrukce. Aktuálně rekonstruujeme budovu B.
Vedle toho připravujeme nové projekty na Roztylech, kde bychom rádi začali stavět do konce příštího roku kanceláře, v následujícím roce 2021 dále plánujeme zahájit poměrně rozsáhlou bytovou etapu. Samozřejmě, že nás též zajímá rozvoj nevábných a zanedbaných stanic metra Kačerov a Budějovická. Stále nás dílčím způsobem zaměstnává i Ostrava, kde nám zbývá asi deset procent ploch k pronájmu.
V BB Centru jste zahájili rozsáhlou renovaci budovy B. Máte pro ní už nájemce?
Máme hodně pokročilých jednání. V řadě případů jsme na takzvaných short listech. V jednom případě očekáváme konečné rozhodnutí poměrně zásadního klienta na možná větší polovinu budovy. Od toho se pak bude odvíjet všechno ostatní. Trh rozhodně ani v létě nebyl mrtvý. Požadavky firem přicházejí a věřím, že drtivá většina ploch v této budově bude pronajata ještě před dokončením rekonstrukce. To by mělo být na konci prvního čtvrtletí příštího roku.
Jak daleko jsou vaše plány na případnou zpětnou akvizici budov C a Gamma?
Tyto budovy vlastní rakouské fondy Immofinanz a VIG. S oběma jsme již nějakou dobu v kontaktu. Každá akvizice je však o tom, že někdo chce prodat, někdo jiný koupit a domluvit se na podmínkách. Možná nazrála doba k tomu, abychom s Immofinanz na podzim vešli do vážnějších jednání. U VIG jsme k tomu připraveni také.
V jaké fázi je váš projekt nájemního bydlení v rámci BB Centra?
To byl náš neziskový projekt, v němž jsme měli mít umrtveno kolem 600 milionů korun. Přesto jsme se na něj těšili. Nájemní bydlení je totiž společensky velmi potřebná věc. Když by mi před rokem někdo řekl, že ještě teď nebudeme stavět, tak bych odpověděl, že je to nemyslitelné.
Co se stalo?
Může za to neskutečně složitý schvalovací proces a z toho plynoucí alibismus stavebního úřadu Prahy 4. Když jsem viděl, co si s tím naši lidé na stavebním úřadu musejí doslova protrpět, tak jsem řekl ne. Záměr proto přehodnocujeme. Nájemní bydlení tam zůstane, ale chceme projekt obohatit o významný podíl kanceláří. To už ale bude zřejmě podléhat změně územního plánu.
V čem spočívá alibismus stavebního úřadu Prahy 4?
Alibisticky vyžadují věci, které jsou dle našich dlouhodobých zkušenosti nadbytečné. Chtějí dokládat doložené, a požadují neustálé až nesmyslné doplňování projektové dokumentace jdoucí až za hranu rozumně požadovaného výkladu zákona. Situace se dostává na úroveň sebedestrukce systému, termíny, kdy měla být vydána různá podkladová stanoviska a povolení se permanentně posouvají.
Když jsem viděl, jak se vše neustále oddaluje, tak jsem si řekl, že radši počkáme další dva tři roky, než připravíme projekt, který bude i ekonomicky dávat smysl. Nemáme zapotřebí dělat neziskovou stavbu, když nám úřad ještě hází klacky pod nohy. Radnice Prahy 4 byla do nedávna aktivistická a nepřející výstavbě. To se však naštěstí změnilo a věříme, že i stavební úřad bude více předvídatelný a méně destruktivní, jak má mimo jiné zakódováno ve svém označení. Navíc během té doby ještě extrémně narostly ceny stavebních prací, takže to jde ruku v ruce.
Jak bude velká rezidenční část po změně tohoto projektu?
Jestliže to teď mělo být 12 tisíc metrů čtverečních všech pronajímatelných ploch, tak nový projekt by měl být alespoň na úrovni 30 tisíc čtverečních metrů. V opačném případě to nedává smysl a zůstane tam prázdný pozemek. Co se týče bytů v tomto novém projektu, budou rovněž nájemní a v přibližně stejné výměře jako předtím.
Není však čekání na změnu územního plánu pro takovou změnu projektu ještě větší risk? Dává to smysl?
Z finančního pohledu to určitě smysl dává. V projektu sice již nyní máme investováno 300 milionů korun. Ale dalších 300 milionů hotovosti bychom do něj museli vložit. V původní podobě bychom dostávali zpátky možná tak 10 až 15 milionů korun ročně. Tak si můžete spočítat, jaký to dává smysl. Přijdeme zároveň s projektem, který určitě bude nejen architektonicky hodnotnější a hezčí, než co tam bylo dosud, ale současně bude i vhodněji urbanisticky koncipován. Myslím, že to bude přínosnější i pro město. Aby však ekonomicky dával smysl, musí mít projekt adekvátní velikost.
Nakolik se bude lišit celková investice?
Určitě bude výrazně vyšší. Měla by tam však být již mnohem standardnější návratnost nežli v případě původního neziskového projektu.
Jak bude vypadat start vaší výstavby na Roztylech příští rok?
Jedná se o dvě kancelářské budovy. Jedna bude na Interlovu a druhá vedle OBI. Obě dvě mají v pořádku územní plán a mohly by být z hlediska schvalovacího procesu připravené k výstavbě někdy ke konci příštího roku. Vedle toho plánujeme na Roztylech rezidenční etapu, která ještě podléhá změně územního plánu. Původně i v této části měly být kanceláře, ale nakonec jsme se to rozhodli změnit na byty. Mělo by tam být zhruba 600 bytů.
Z nich asi 200 by mělo být k pronájmu a 400 k prodeji. U bytové části předpokládáme, že by výstavba mohla být zahájena v roce 2021. Jinými slovy Roztyly by mohly mít někdy kolem roku 2023 ukončenou první ucelenou developerskou etapu. Kromě toho tam uvažujeme ještě další etapy, které jsou však podmíněny ještě dalšími majetkoprávními smlouvami, které budeme muset s různými vlastníky uzavřít.
Budete první dvě budovy na Roztylech dělat současně nebo počítáte s etapizací?
To je v tuto chvíli ještě otázka. Avšak všechny kancelářské plochy bychom určitě nestavěli spekulativně najednou. Pokud bychom žádného takového nájemce předem neměli, tak bychom začali s jednou etapou. S druhou bychom začali ve chvíli, když by se nějaký nájemce objevil.
V Roztylech máte ve firmě Roztyly Investments, což je jedna z projektových společností určených na tento projekt, za menšinové společníky i pana Jiřího Šimáně a Jaromíra Šmejkala. Budou se podílet i na financování a výstavbě projektu?
V případě společnosti Roztyly Investments, která připravuje projekt zmíněné kancelářské budovy u OBI, jsme koupili 75 procent. Je klidně možné, že koupíme i zbývajících 25 procent. Ale to ještě v tuto chvíli není definitivně dořešeno.
Jak hodnotíte aktuální poptávku po kancelářských prostorech?
Poptávka má stále solidní úroveň. Stále se objevují nové a nové požadavky firem. Poptávka se rekrutuje ze tří základních zdrojů. Od firem, které vyrostly ve starších kancelářích, ale už jim dává smysl si pronajmout lepší áčkové kanceláře. Pak od firem, které rostou a potřebují více prostor. A v neposlední řadě od společností, které sem relokují své části ze zahraničí nebo vstupují na zdejší trh. V každé z těchto oblastí se poptávka stále objevuje.
Ze strany realitních agentů se však začínají objevovat informace, že poptávka ve druhém čtvrtletí klesla a narůstá podíl obnovených smluv. Jen podle nich není jasné, jestli to je jen krátkodobý výkyv nebo obrat trendu. Jak to vidíte?
Pokud firma nebude potřebovat zásadně jiné prostory, tak pro ni renegociace i do budoucna bude výhodnější. Tím, jak narostly ceny stavebních prací, tak nová kancelářská budova pod 17 eur nájemného za metr čtvereční ani nedává smysl, aby ji někdo začal stavět. Proto starší budovy postavené ještě za jiné peníze mohou nájmy velmi zajímavě konkurovat novostavbám. Na druhou stranu v současné době, kdy je těžké získat nové lidi, je kvalita pracovního prostředí velmi důležitá a novostavby tomu můžou jít naproti určitě více než starší kanceláře.
Jak moc se ceny ve stavebnictví zvedly?
Postavit novostavbu vždy stálo mezi 30 až 35 tisíc korunami za metr čtvereční včetně parkovacích stání. Tyto ceny trvaly od druhé poloviny 90. let až do roku 2015. Teprve v posledních několika letech ceny stavebních prací tak extrémně narostly, že jsme se dostali na úroveň 50 až 55 tisíc korun za čtvereční metr nové kancelářské plochy. Nájmy však mezitím vzrostly pouze o 20 procent. Pokud tedy firmy sledují jen náklady na nájemné, může jim dávat smysl zůstat ve stávajících prostorách.
