V uplynulých letech prošlo vnímání Prahy zřetelnou transformací a status českého hlavního města jako "rozvojového trhu" se postupně vytratil. "Investoři začínají přemýšlet o Praze ne příliš odlišně od západoevropských trhů," říká Richard Jones, poradce pro trh z nemovitostmi PwC. "Ceny nemovitostí sice dosahují téměř svého maxima, ale zároveň je tu mnoho atraktivních příležitostí pro akvizice."

Středoevropští investoři popisují Prahu jako "solidní, významný trh", kde "ceny jsou vysoké a výnosy nízké". Nejvyšší výnosy z pronájmu maloobchodních prostor dosahují 3,5 %, zatímco výnosy za kancelářské prostory se ustálily na 5 % a méně.

Stabilitu trhu potvrzují i makroekonomické indikátory. I přes zpomalení se očekává, že růst české ekonomiky bude v roce 2019 dosahovat hodnoty kolem 2,5 % a míra nezaměstnanosti v ČR je podle aktuálních údajů Eurostatu 1,9 %, a je tedy vůbec nejnižší v celé EU.

Žebříček atraktivity velkých evropských měst z hlediska perspektivních investičních a developerských příležitostí letos vede Lisabon. Vzhledem k tomu, že některé z hlavních evropských realitních trhů jsou považovány za "přehřáté", pozornost se přesouvá na menší, dynamická města.

Letošním vítězem je Lisabon, který oproti loňskému roku poskočil o 10 míst na první příčku. Atraktivitu Lisabonu si respondenti spojují především s "kvalitou života" a "pozitivním" vedením města. Portugalská ekonomika zdravě roste a její hlavní město je dnes mezinárodní destinací pro firemní klientelu, investory i turisty.

Není překvapením, že na prvních místech v roce 2019 stále figurují německá města.

Realitní trh se výrazně mění
V souladu s trendem několika posledních let je pro investory prvořadým zájmem dostupnost vhodných aktiv, jak uvádí více než dvě třetiny respondentů. Téměř polovina respondentů průzkumu očekává, že dostupnost vhodných aktiv se v příštích pěti letech zhorší.

To je hlavním důvodem trvalé přitažlivosti evropských nemovitostí v celosvětovém kontextu. Vzhledem k nízkým výnosům jsou však investoři nuceni přemýšlet jinak, než v uplynulých letech, a hledat nové způsoby zhodnocení kapitálu. Někteří se rozhodli přesunout do alternativních nebo specializovaných oblastí, jako je například ubytování pro studenty. Jiní se zaměřili na nemovitosti s vysokou přidanou hodnotou, zvolili tzv. "build-to-core" strategii nebo se pustili do developerských projektů. Z hlediska sektorů, které mají nejlepší potenciál pro investice a rozvoj, je podle respondentů šest z deseti nejlepších určitou formou rezidenčního projektu.

"Někteří investoři stále vnímají evropské nemovitosti jako jistou formu udržení kapitálu. Nejde jim o navýšení zisků, mají zájem o bezpečné investice," vysvětluje Richard Jones.

Sociální nerovnost a cenová dostupnost bydlení
Více než polovina respondentů průzkumu je znepokojena cenovou dostupností bydlení a situaci vnímá jako významné sociální téma roku 2019. Ve střednědobém horizontu bude dostupné bydlení pro evropský realitní trh jeden z největších problémů, protože bude určovat politickou agendu v celé Evropě.

Česká republika v tomto ohledu není výjimkou, situace s dostupným bydlením je kritická v celém regionu. "Každé velké evropské město má stejný problém: nedostatek dostupného bydlení, nedostatek sociálního bydlení a nedostatek péče o seniory... A ten problém se neustále zhoršuje," doplňuje Jones.

Nově definované hodnoty
Téměř 60 % respondentů se domnívá, že průmysl směřuje k využití širšího spektra nefinančních metrik, které budou rozhodující pro stanovení hodnoty nemovitostí i realitních firem. Polovina oslovených expertů pak souhlasí s tím, že nefinanční metriky jsou stále důležitější při měření výnosů (nesouhlasí jen 18 %). Firmy tak reagují na potřeby zákazníků a obecnou změnu ve společnosti - ten, kdo se zaměřuje pouze na zisk, brzy ztratí konkurenceschopnost.

Řada dotazovaných investorů se pokouší měřit environmentální, sociální a korporátní faktory. Tento způsob hodnocení je však zatím stále v začátcích, jelikož neexistují mezinárodně schválené standardy pro měření společenských dopadů investic.

Zdravý životní styl a spokojení nájemníci
Ještě nedávno by myšlenka na propagaci zdravého životního stylu v souvislosti s realitním trhem byla odmítnuta jako irelevantní, avšak dnes se téměř polovina respondentů domnívá, že tento aspekt bude mít v následujících pěti letech mírný dopad na strategie a celých 43 % je přesvědčeno, že dopad bude významný.

Výsledky průzkumu ukázaly, že zdravý životní styl a spokojenost budou mít na realitní trh stejně významný vliv, jako dnes mají dlouhodobá udržitelnost a energetická účinnost.

Nájemníci stále častěji očekávají i větší míru flexibility, aby mohli pružněji reagovat na potřeby svých zaměstnanců. To vyžaduje intenzivnější správu aktiv a investice. "Nákupy nemovitostí, kdy nový majitel 20 let nemusel dělat vůbec nic, jsou dávno pryč," dodává Jones.

Žebříček atraktivity evropských měst z hlediska perspektivních investičních a developerských příležitostí:
1 Lisabon
2 Berlín
3 Dublin
4 Madrid
5 Frankfurt
6 Amsterdam
7 Hamburk
8 Helsinky
9 Vídeň
10 Mnichov
17 Praha

Průzkum PwC s názvem "Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019" zjišťoval informace od 885 respondentů z 22 evropských zemí.