Oranžové cihly, pravoúhlé ulice, industriální budovy. Tohle místo má určitou atmosféru, ze které dýchá inspirace Amerikou. Navíc na něj dohlíží Baťův mrakodrap neboli jedenadvacítka – jedna z ikonických budov bývalého Baťova areálu ve Zlíně. A právě tady, v samém centru zlínského prvorepublikového funkcionalismu, vlastní rozsáhlé pozemky včetně původních výrobních budov developerská skupina Cream Investments.
Její většinový majitel, nenápadný zlínský podnikatel Petr Tankó, má s areálem velké plány. V příštích letech chce do jeho postupné přestavby na živoucí centrum Zlína investovat kolem deseti miliard korun.
Několik projektů už ale ve Zlíně pod hlavičkou Creamu vzniklo. Třeba zrekonstruované budovy 14 a 15 nebo původně výrobní budova 32, kde je teď bydlení. A v plánu je v blízké době také spojení budov 24, 25 a 26 do multifunkčního projektu Fabrika za 3,5 miliardy.
Vizualizace
Vizualizace
Vizualizace
Vizualizace
Jako CEO je u projektů Creamu Martin Jarolím. Ten se k Baťově areálu dostal už v době, kdy podnik Svit, nástupce komunisty znárodněných Baťových závodů, koncem devadesátých let spadl do konkurzu a ovládli ho věřitelé.
Jedním z hlavních byla ČSOB, která tehdy Jarolíma najala, aby jí majetek pohlídal. „Šel jsem do toho s tím, že to bude na dva měsíce. A už jsem tu dvacet let,“ vzpomíná Jarolím. Petr Tankó, který poté získal většinu areálu jako pohledávku Svitu, si pak totiž Jarolíma vybral jako svého CEO.
Martin Jarolím má ovšem k areálu Baťových závodů i osobní vztah. Rok působil v Torontu u potomka Tomáše Bati, Thomase George Bati. „Je to velká osobní motivace pro to, nezanechat to území pro příští generace jako rozvalené a zkrachovalé, ale jako moderní integrální součást města, která funguje a kam lidé rádi chodí,“ říká.
V rozhovoru pro Forbes mluví Jarolím o minulosti i budoucnosti celého ikonického areálu i o tom, jak se Cream Investments staví k dalším nemovitostem a ke svému realitnímu byznysu.
V centru Zlína rozvíjíte jeden z největších brownfieldů v Česku. Jaké to bude místo, až s ním budete hotoví? Jaká je celková vize?
Přiblížím to vývojem celého areálu. Bývalé Baťovy závody zkrachovaly, zůstaly tady obrovské hmoty v centru města, v uzavřeném areálu bez jakéhokoli využití. V roce 2001 jsme stáli před problémem, co s tím. Nejsme na atraktivním pražském trhu, ale ve Zlíně, krajském městě, kde je všechno mnohem náročnější.
Díváte se na ten areál a říkáte si, je to fantastické, má to genia loci, pravoúhlé ulice jako na Manhattanu, hmoty nejsou vůbec špatně, ten Baťa to skvěle vymyslel! Takže se s tím může dobře architektonicky pracovat. Ale má město na to, aby tak obrovský brownfield integrovalo do už existující části města, nebo to zůstane uzavřeným ghettem? A jste na rozcestí.
My jsme si tehdy řekli: Proč by to nešlo. Bude to hodně práce, ale proč ne. Když to šlo jinde v Evropě, tak to půjde tady taky. Pustíte se tedy do toho, ale musíte jít krok za krokem. U takového díla potřebujete na začátku štěstí. My ho měli v tom, že tehdy vznikající Zlínský kraj a jeho finanční ředitelství hledaly sídlo. Provedli jsme první velkou transakci, odprodali mrakodrap 21 státu a následně tuto budovu zrekonstruovali.
Dnešní stav
Dnešní stav
Dnešní stav
Dnešní stav
To bylo kdy?
V roce 2003. To byla ta hlavní událost, která revitalizaci nastartovala. Pak jsme souběžně pracovali na dalších subjektech. Městu jsme odprodali budovu 23, kde vznikl inkubátor, který funguje dodnes, a tak to šlo postupně dál. Také jsme na volné ploše vybudovali malé autobusové nádraží, což byla investice do budoucna, která přitáhla další lidi.
Do budov 14 a 15 se nastěhoval po jejich rekonstrukci Baťův institut, tedy sídlo Krajské galerie, knihovny a muzea, do budovy 12 jsme přitáhli krajské ředitelství policie, což byl další důležitý krok, potřebný pro celkové oživení území. A postupně jsme přidávali naše další projekty.
Foto Tomáš Škoda
Z původně výrobní budovy 32 jsme udělali multifunkční budovu vhodnou pro bydlení, kde je fitcentrum, hlavní zlínská pošta, banka, kavárna. Tím, že jsme začali měnit funkce budov, se sem vrátil život, a přirozenou cestou se tak rozšiřuje centrum města.
Abych to shrnul, naší vizí je, udělat ze všech těch původně továrních budov ve východní části areálu integrální součást města. To je asi pětadvacet procent z 65hektarového území. Aby se to všechno propojilo do jednoho velkého centra Zlína.
Existuje nějaký masterplán, který tu lokalitu zastřešuje? Nebo jak se přistupuje k rozvoji takového areálu?
Na začátku, když jsme si chtěli určit, co se s tím územím má dělat, bylo nutné zpracovat klasický byznys plán. Vezmete všechny budovy, které tu jsou, uděláte jejich perfektní audit, zjistíte, jaký je rozsah jejich ploch, v jakém jsou stavu, v jakém stavu je infrastruktura. A uděláte odhad budoucích nákladů versus budoucích výnosů v čase.
Dodržujete při tom ortogonalitu (pravoúhlost, pozn. redakce), která je tady památkově chráněná. Víte, že nemůžete na nějaké věci vůbec sahat, což je ale většinou dobře. Také víte, že některé budovy jsou natolik hodnotné, že se s nimi musí pracovat, jiné že naopak zbourat můžete.
Vizualizace
A na základě téhle na první pohled jednoduché matematiky ten plán vznikne. Zjistíte, kolik desítek miliard se do toho území musí nainvestovat, kolik je to tisíců lidí, kteří se sem musí postupně nastěhovat, jaký mix zón si můžete dovolit. A z toho vyjde, co se s tím vlastně dá udělat. To je ta suchá ekonomická část. Ještě podstatnější je však něco jiného, ale to vám dojde až časem.
A to je co?
Nejpodstatnější je, že vytvoříte nový ekosystém. Prostředí, které proměníte, je mnohem důležitější než konkrétní budovy. Ty jsou jen nosičem funkcí. Podstatnější je však ekosystém, který kolem vzniká, vytváříte tím podmínky pro životní příběhy. A to je ta správná vize. Pokud dokážete přinést novou náplň a nové příběhy, tak to může fungovat. Proto chceme na území přinést další nový příběh celého města, to mě na tom osobně baví nejvíc.
Jakmile dokončíme ještě budovu číslo 34, Fabriku a budovu číslo 16, stát zrekonstruuje železniční trať do Zlína včetně nové výpravní budovy a majitelé autobusového nádraží ho také zrekonstruují, tak v tu chvíli bude centrum Zlína konečně vypadat jako v 21. století. Bude čisté, uspořádané, funkční.
Asi nejaktuálnější projekt je Fabrika, tedy komplex tří budov, který spojíte do jednoho bloku. Plánujete tam investici tři a půl miliardy a získali jste stavební povolení. Co konkrétně tedy postavíte?
Odpovím vám příběhem. Fabrika původně vznikala před deseti lety jako klasické obchodní centrum městského typu. Také jsme měli podepsanou spolupráci s Univerzitou Tomáše Bati, která měla zájem o část administrativních ploch. Nachystali jsme projekt a začali obíhat potřebná povolení.
Během toho jsme ale zjistili, že největší výzva je změna myšlení místních lidí, kteří mají vztah k tomuto místu jako k prostoru, kam se chodilo pracovat. Nám pak trvalo šest let, než jsme lidi přesvědčili, že tady můžou vzniknout i jiné projekty. Mezitím univerzita nemohla čekat, postavila si vlastní budovy a my museli obsah Fabriky změnit.
Vizualizace
Navíc lidé už od takové budovy nechtějí jen nákupní příležitosti, potřebujete toho nabídnout více. Kulturu, sport, prostě relax… A logicky tam vychází také bydlení a částečně i kanceláře. To je ta nová podoba Fabriky. Hmota se tedy moc neměnila, ale funkce ano. Chceme zkrátka, aby sem lidé rádi chodili.
Vedle toho stojí ještě budova 34, ve které teď sedíme, což je nějakých šedesát tisíc metrů původně postavených jako sklady. Máme v plánu tuto budovu začlenit k Fabrice a přidáme do ní sportoviště, a hlavně bydlení, protože potřebujeme rezidenty, aby tu byl život i večer. Tím ještě víc doplníme transformaci území. Bude tu parkování, obchody, kanceláře, bydlení. Zkrátka multifunkce. Chceme sem dostat hlavně mladé lidi.
Kolik do budovy 34 plánujete investovat?
Vychází to zhruba na 2,4 miliardy.
Areál bývalých Baťových závodů je obrovský. Co dalšího máte v plánu?
Větší rozvoj je plánovaný na Rybníkách, což je také bývalý Baťův areál, kde vlastníme pozemky. Teď proběhla změna územního plánu, během několika let tam chceme postavit na sedm set bytů s kompletní infrastrukturou.
Všechno bude krásně propojené, všude je to kousek. Jsem přesvědčený, že kola a pěší spojení jsou budoucností. Nejsem zastáncem automobilů v centrech měst, protože je to nesmysl. Jsme málo aktivní, nechceme se hýbat, neumíme chodit pěšky.
Dnešní stav
Dnešní stav
Dnešní stav
Dnešní stav
Mluvíte o poměrně velkém počtu bytů, které plánujete stavět. Hodláte si je všechny nechat, nebo budou i k prodeji?
DNA této společnosti je založená na tom, že vše, co postavíme, zůstává naším majetkem. Nejsme klasickým developerem, který postaví, prodá a jde dál. My chceme, aby to fungovalo, aby tu lidé bydleli rádi. Ten, kdo postaví byty a hned je prodá, zpravidla moc neřeší, jak se tam bude žít. Když chcete, aby u vás lidé dlouhodobě bydleli, takto myslet nemůžete. Okamžitě se vám to vrátí.
Neznamená to ale, že když postavíme naráz sedm set bytů, že si úplně všechny necháme. Když si tu lidé budou chtít byt koupit, můžeme tomu náš záměr přizpůsobit. Zkusili jsme to už u budovy 32, kde jsme část bytů nabídli, a zájem byl enormní. Nicméně naším hlavním byznysem je pronájem nemovitostí.
Ještě zpátky k Fabrice. Když máte stavební povolení, kdy začnete stavět?
Teď začínáme obchodovat. Zhruba v polovině roku budeme vědět, zda nám potenciální nájemci zaplatí to, co od nich chceme, aby se nám to vyplatilo. V případě, že to nebude vycházet podle našich představ, stavbu prostě odložíme. Nám to neuteče.
Ale ideálně chceme stavět v příštím roce a ti, kdo o tom rozhodnou, jsou nájemci. To je náš byznys model. Aktuálně také uvažujeme o výměně některých funkcí s budovou 34. Jsme zvyklí adaptovat se na nové podněty. Pokud nám to dává smysl, nelpíme do detailu na původních plánech.
Foto Tomáš Škoda
Jak funguje vaše financování? Všechno stavíte ze svého?
Máme i úvěrovou linku. Naše úvěrová angažovanost je někde na úrovni osmi set milionů. Banky nám nabízejí více, ale my nechceme. Vyrostli jsme z ničeho a víme, jak vás mohou úroky stáhnout pod vodu.
Developeři, kteří prodávají, si tu úvěrovou páku mohou dovolit větší, protože rychle exitují. A chtějí růst, růst, růst. Jenže my jdeme raději pomalu a na jistotu, takže si neradi půjčujeme. Peníze investujeme zpět do projektů.
Jak je na tom realitní trh ve Zlíně? Po čem je poptávka?
My jsme ve Zlíně určitě největším developerem. Trh tedy zásadním způsobem spoluvytváříme. Víme tedy, jaká poptávka existuje – půjde za vámi, když nabídnete vyšší kvalitu. Noví obyvatelé se sem ale nestěhují, takže pracujete s místními.
Poptávka po lepším a kvalitnějším bydlení tu určitě je. Jestliže se navíc začne město měnit do modernější podoby tím, že se nebudeme bát jít třeba cestou High Line v New Yorku anebo doků v Hamburku, věřím, že se atraktivita města změní a poptávka se dál navýší.
Vizualizace
Dotkl se vás nějak obecný pokles trhu v uplynulých dvou letech?
Máme permanentní růst v příjmech, v ziscích, ve všem. Je to postavené jen na tvrdé práci. Zažili jsme dvě krize a pak covid. Nic z toho se nás nedotklo na číslech. Zasáhlo nás to v tom, že naši klienti měli problémy a my jim museli dokázat pomoci.
Velkým klientům jsme řekli, že si musí poradit sami, malým jsme třeba pomohli tím, že jsme jim na nějakou dobu odpustili nájmy. A vyplatilo se nám to. Protože nejdeme na finanční páky, tak nás to tolik nebolelo.
V covidu jsme řekli, že nic nestavíme, že stavebním firmám blázny dělat nebudeme. Nějaké projekty jsme tedy zastavili, ne protože bychom se báli trhu, ale protože si stavební firmy říkaly o astronomické částky. Díky tomu jsme si ale mohli spoustu projektů dopracovat. Dneska už stavební firmy zase chodí a říkají: Nemáte tam pro nás něco?
Jak je vaše portfolio rozdělené podle segmentů?
Zlín je naše srdeční záležitost, máme tady osobní vazbu, ale jinak máme majetek po celé republice. Třicet procent jsou byty, třicet procent kanceláře, třicet procent retail a zbytek je průmysl.
Je výhoda být takhle rozkročení mezi všechny segmenty?
Rozhodně ano. Máte různé výkyvy a nikdy se všechny segmenty nechovají stejně. Výhoda je i to, že jsme v různých regionech.
Jaká je celková hodnota nemovitostí Cream Investments?
Těsně nad pět miliard v roce 2022, loňský rok už je to bezmála šest miliard. To jsou nemovitosti ve vlastnictví fondu, který je kotovaný na pražské burze.
Foto Tomáš Škoda
Na konci loňského roku jste vyhráli v tendru České pošty, která prodávala svoji budovu v Praze na Pankráci. Pošta nakonec tendr zrušila a pozemky a budovu koupila Praha. Co jste na místě plánovali?
My jsme měli podrobně zpracované tři verze studií a spolupracovali na nich s ateliérem CMC Architects. Přesně jsme věděli, co tam chceme udělat, jaká jsou omezení území… To, co to území snese, byly parkovací plochy, drobná komerce, kanceláře a v horních patrech bydlení. V rámci regulí tohoto území jsme plánovali výškovou budovu. A opět jsme si budovu chtěli nechat, mít ji jako vlajkovou loď v Praze.
Také jsme od začátku počítali s tím, že projekt nebudeme připravovat sami, ale že s Prahou budeme spolupracovat. Když máte dobré vztahy, podaří se vám víc.
Máte ambici v Praze svoji pozici posílit a koupit něco jiného?
Máme, ale po těchto zkušenostech už o tom nebudeme mluvit. Až to ovládneme, budeme to komentovat, ona je závist hrozná věc.
A alespoň typově?
Hledáme atraktivní věci. Tohle byla hodně zajímavá lokalita. Ale když nám někdo něco nabídne za velmi výhodnou cenu, tak to taky vezmeme. Jsou případy, kterým se někteří pražští developeři ani nechtějí věnovat. Takže když uvidíme zajímavou nabídku, sáhneme po ní.
Peníze máme. Ale chceme nakupovat levně. Všichni teď počítají na exit, proto jsou ty projekty tak drahé. Nám to ale musí dávat smysl pro ten náš byznys model…
