Rok 2023 se na realitním trhu nesl ve znamení odrazení se ode dna, které v podobě pádu poptávky přišlo v roce předchozím. Přesto to pro development nebyl rok ideální. Přečtěte si, co očekávají developeři z žebříčku nejbohatších Čechů od realitního trhu a developmentu v nadcházejícím roce 2024.
Jan Fidler
Sebre
Asi nemá cenu nějak obšírněji popisovat, co se obecně píše a očekává, tedy že dojde ke snížení inflace, pak úrokových sazeb, zlevnění hypoték, oživení trhu a tak dále. Takže za sebe bych spíše než očekávání rád vyslovil přání, které se zdá po té spoustě let sice jako nereálné, ale třeba se toho jednou dožijeme.
Přál bych si, aby společnost pochopila a vzala si za své, že je potřebné a nutné, aby se naše země vyvíjela a rozvíjela (anglicky je to to „sprosté“ slovo development). A to v celé řadě odvětví, ale i společnosti jako takové.
Jedním odvětvím takového rozvoje je i realitní development, na který se ptáte. Vzhledem k tomu, že naše společnost bohužel není nastavena na rozvoj, tak na spoustě radnic po volbách zasedají řádně zvolení aktivisté a populisté, jejichž program velmi často neobsahuje žádné strategické a rozvojové plány, ale vymezování se proti něčemu nebo někomu. Velmi často právě proti rozvojovým (developerským) projektům nebo proti předchozím, také řádně zvoleným, politickým představitelům.
V tom vidím největší problém našeho odvětví. Každý projekt ve schvalovacím procesu trvá přes několik volebních období a projekty se stávají předmětem politického souboje. Pokud by byla vůle politiků i úředníků, tak bychom dávno měli v Praze metropolitní plán, dostavěné zásadní infrastrukturní projekty, jako jsou okruhy, metro nebo spojení centra s letištěm. Z hlediska republiky dokončenou po desítkách let dálniční i vlakovou síť a podobně.
Moc bych si tedy přál, abychom se dokázali oprostit od často osobních a krátkodobých zájmů a dokázali se dívat na věci v delším časovém horizontu, strategicky.
Dušan Kunovský
Central Group
Už v roce 2023 prodeje nových bytů v Praze rostly a meziročně by se mělo prodat o 20—25 procent více bytů. Central Group prodá dokonce o více než polovinu bytů více než v roce 2022. V příštím roce očekáváme, že prodeje ještě výrazněji porostou. Inflace by se měla podstatně snížit, klesat by měly začít i úrokové sazby a hypotéky budou dostupnější i kvůli zrušení úvěrových ukazatelů ze strany ČNB.
Bytovému trhu pomůže i snížení sazby DPH z patnácti na dvanáct procent. To vše povede k tomu, že se na trh opět vrátí část odkládané poptávky. A s tím bude docházet i k výraznému omezování různých marketingových bonusů a akcí na podporu prodeje.
Otázkou je, jak bude vypadat strana nabídky. Letos kvůli trojkombinaci drahého financování, přetrvávající nižší poptávky a příliš vysokých cen stavebních dodávek docházelo k odkladu velkého množství projektů. Pokud nedojde k výraznému snížení cen staveb, nová výstavba se ve větším nerozběhne ani v příštím roce.
Jsem ale optimistou a věřím, že si výrobci stavebních materiálů a stavební firmy závažnost situace uvědomí a najdou ke snížení cen cestu. My jsme připraveni v takovém případě zahájit stavbu až 2700 bytů v jedenácti pražských lokalitách.
V tragédii se mění situace ohledně nového stavebního zákona. Dříve jsme se na něj upínali s velkou nadějí, že přinese zlepšení povolování nové výstavby. Postupem času ale naděje přešla v nervozitu a nyní bych to už nazval panikou. Nový stavební zákon má začít platit od poloviny roku 2024, přitom stále nejsou hotové prováděcí předpisy a tendr na digitalizaci nedávno zrušil Úřad pro ochranu hospodářské soutěže.
Reálně tedy hrozí naprostý kolaps systému povolování nové výstavby a obrovské ztráty jak pro investory, tak pro stát. Velmi pravděpodobně tak i v příštím roce uvidíme podobně tragická čísla povolených bytů jako letos, kdy třeba v květnu se v celé Praze, která má reálně přes 1,5 milionu obyvatel, povolilo jenom sedmnáct bytů v bytových domech.
Marcel Soural
Trigema
(na úvodním snímku)
Co očekávám od realitního trhu? To je otázka za milion! Příští rok bude důležitý pro osud celého developmentu a jeho další vývoj v budoucnu. Primárně bude záležet na postupu České národní banky, zda bude snižovat úrokové sazby, a hlavně zda je bude snižovat dostatečně rychle.
Pokud banka nezačne sazby snižovat dostatečně rychle, trh se nenastartuje, což se nedá zachránit dodatečnou rychlou změnou sazby, protože vše ovlivňuje setrvačnost. Takže opravdu vše záleží na postupu České národní banky a tady bych musel věštit z křišťálové koule.
Evžen Korec
Ekospol
Pro realitní trh jsou klíčové úrokové sazby u hypoték. Ty se v letošním roce dostaly na historická maxima a i celý rok uzavřou nad šestiprocentní hranicí. V důsledku toho se hypoteční trh propadl na nejnižší hodnoty za posledních dvacet let. S tím souvisí i propad realitního trhu, protože jen v Praze se dlouhodobě na hypotéku prodala polovina bytů.
Kvůli nedostupnosti a vysokým úrokovým sazbám se tento poměr změnil ve prospěch lidí s vlastními financemi, kteří nyní mezi kupujícími jednoznačně dominují.
Vzhledem k tomu, že základní dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba) je už od 23. 6. 2022 na sedmi procentech a bankéři připouští jen její pomalé snižování, nedá se očekávat výrazné zlevnění ani u hypoték.
Aby se realitní trh vzpamatoval a dostal se na dřívější čísla, musí hypoteční sazba klesnout minimálně na polovinu současné hodnoty, tedy na úroveň tří procent.
Realitní trh a bytovou výstavbu celkově v poslední době výrazně ovlivňoval razantní nárůst cen stavebních prací a materiálu, který byl často dvouciferný. V poslední době se sice zdražování zastavilo, ale trend se stále neotočil.
Stavební firmy však už pomalu přistupují na lepší ceny, hlavně u velkých rezidenčních projektů se stovkami bytů jsou ochotny nabídnout výrazně nižší ceny. To povede k rozevření cenových nůžek mezi byty stavěnými za staré vyšší ceny a těmi nově uváděnými na trh.
Byty ze starších projektů budou neprodejné, protože nebudou konkurenceschopné, a stanou se z nich ležáky v cenících developerů.
Stavebnictví čeká v příštím roce zásadní změna, 1. července vstoupí v účinnost nový stavební zákon, který by měl výrazně urychlit povolování nových staveb. Jeho vliv na bytovou výstavbu se ale v příštím roce ještě neprojeví.
Milan Kratina
Accolade
Obecně trh komerčních nemovitostí v Evropě z pohledu cen nemovitostí poklesl mezi pětadvaceti až čtyřiceti procenty. Pozitivní ale je, že na trzích již vidíme, že se zvyšování yieldů zpomaluje a velké centrální banky již nezvyšují své sazby, naopak, v některých případech již dochází k jejich snižování.
Do budoucna ale neočekávám, že ceny komerčních nemovitostí začnou dramaticky růst. Troufám si říci, že z hlediska valuací můžeme mluvit o „novém normálu“.
Stejně tak si myslím a pevně doufám, že trh už se nikdy nevychýlí k tomu, že ECB a další centrální banky budou půjčovat peníze zadarmo, a nadto tisknout miliardy eur, dolarů, což je dnes jeden z hlavních důvodů vytvoření bubliny cen nemovitostí a akcií.
