Zlevňování skončilo. Počínající snižování úrokových sazeb ze strany České národní banky, uvolnění pravidel pro získání hypoték a snížení daně z přidané hodnoty na novostavby od nového roku povede podle odborníků k oživení zájmu o nákup bytů a domů. Jejich cena začne v průběhu roku 2024 stoupat, a to zejména ve velkých městech. Krátké období stagnace, zlevňování a slevových akcí tak už podle nich skončilo.
Zájemci o vlastní bydlení mají před sebou nesnadné rozhodování. Úrokové sazby sice začaly klesat a hypotéky budou v novém roce zřejmě o něco dostupnější, na druhé straně bude ale postupně vzrůstat snaha developerů a dalších prodávajících obnovenou poptávku co nejlépe využít. Po stagnačním roce, který donutil zlevňovat zejména majitele starších nemovitostí, se budou chtít mnozí zahojit, což povede k opětovnému růstu cen.
Že se zlevňovat už nebude, očekává i ČNB ve své poslední Zprávě o finanční stabilitě. „Data za druhé čtvrtletí 2023 spolu s aktuálními informacemi z trhu naznačují, že u cen nemovitostí již dochází k postupné stabilizaci jejich poklesu a trh se již pravděpodobně nachází poblíž svého dna,“ píší centrální bankéři.
První polovina roku se podle odborníků z trhu ponese v duchu vyčkávání. „Vedle nižších úrokových sazeb bude pro vývoj na trhu důležité sladění očekávání prodávajících a kupujících,“ říká Lenka Šindelářová z poradenské společnosti Knight Frank. Oživení poptávky přijde podle ní ve druhé polovině roku. „Výjimku tvoří prodeje trofejních a prémiových nemovitostí, o které je stále vysoký zájem ze strany tuzemských i zahraničních investorů,“ očekává analytička.
Novostavby zdraží
Ceny budou nahoru tlačit nejen dostupnější hypotéky, díky kterým se vrátí klienti ze střední příjmové třídy, ale podle Šindelářové i stále vysoké stavební náklady a obecně omezená výstavba. „Průměrné ceny pro novostavby v Praze se pohybují lehce nad 150 tisíc korun na metr čtvereční a v příštím roce by mohly dle predikcí růst o zhruba 5 až 10 procent,“ odhaduje analytička.
Ceny budou růst hlavně v bohaté Praze a dalších velkých městech. „V regionech budou ceny stagnovat a lze předpokládat, že hodnota nemovitostí ve špatném stavu bude stále klesat, pokud se nepropojí více s dotačním programem Oprav dům po babičce, který se ale z tohoto pohledu jeví jako velmi nepovedený,“ domnívá se ředitel realitní společnosti Century 21 Tomáš Jelínek.
Vyšší poptávka ale bytový trh příliš nerozhýbe, pokud nebude co kupovat. Kvůli nízkému zájmu už někteří developeři pozastavovali své projekty, jiné jsou zase kvůli pomalému povolovacímu procesu ještě vzdálenou budoucností. „Tři tisíce nově stavěných bytů za měsíc je stále podprůměrný výsledek, který rozhodně nezajistí vybalancování realitního trhu,“ míní hlavní ekonom banky Creditas Pavel Dufek. „Důvody omezování výstavby bytů a domů zůstávají stejné. Vysoké ceny stavebních materiálů, drahé hypotéky a všeobecná nejistota. Dokud realita tento trojúhelník nerozsekne, tak nelze očekávat obrat k lepšímu,“ uvádí ekonom banky Creditas Petr Dufek.
Developeři zlevňovat nebudou
Samotní developeři, zejména ti pražští, opakují, že prostor ke zlevňování nemají. Argumentují dražšími vstupy i financováním. Například Central Group, který se zaměřuje na výstavbu bytů a část jeho klientů financuje hypotékami, proto sledoval předvánoční rozhodování centrální banky o úrokových sazbách obzvlášť pozorně. „Spolu s přetrvávající paralýzou povolování nových staveb a velmi vysokými cenami stavebních dodávek jsou vysoké úrokové sazby největší brzdou stavebnictví,“ říká výkonná ředitelka firmy Michaela Tomášková. Rada ČNB před svátky rozhodla o snížení hlavní úrokové sazby o čtvrt procentního bodu na 6,75 procent, v roce 2024 se očekává další pokles.
Podle ředitele realitní divize Penta Real Estate Petra Paličky má Praha v oblasti bytové výstavby dlouhodobý deficit a nová výstavba nepokryje poptávku obyvatel metropole. „To se nezmění ze dne na den. I v horizontu dvou až tří let tak bude bytů v metropoli relativní nedostatek, a ceny půjdou jen díky tomuto faktoru nahoru,“ upozorňuje. „My zlevňování určitě neplánujeme. Stavíme na velmi atraktivních místech a ve vysoké kvalitě, cena takových nemovitostí určitě dolů nepůjde.“
Zájem o nájem přetrvá
Koupě vlastního bydlení nicméně zůstává pro mnoho lidí nedostupným snem, nadále tak bude růst poptávka po nájmech. Podle dat Flatzone dosáhlo průměrné nájemné za novostavbu v Praze 550 korun za metr čtvereční. Analytici se neshodují na tom, zda bude bydlení v nájmu nadále zdražovat. Zatímco Šindelářová z Knight Frank velký výkyv už nečeká, realitní makléř Jelínek je opačného názoru. „V první polovině roku dojde k promítnutí loňské inflace do nájmů, které v roce 2024 výrazně porostou a to určitě ve dvojciferném čísle,“ upozorňuje šéf Century 21 Jelínek.
Lidé kvůli nedostupným hypotékám a drahým stavebním materiálům také posouvali výstavbu rodinných domů. V roce 2023 se jich postavilo o třetinu méně než v předchozím roce. To mělo dopad na celý dodavatelský řetězec. „Stavebnictví čeká zlomový rok. Výhled do roku 2024 je opatrně pozitivnější než na ten předchozí, který byl pro stavebnictví rokem útlumu,“ míní šéf cihláren Wienerberger Kamil Jeřábek. U soukromých investorů podle něj hraje zásadní roli výše úrokových sazeb. „Pokud se během následujících měsíců dostane jejich výše ke čtyřem procentům, očekáváme oživení trhu, příliv nových investorů a růst zájmu o stavbu rodinných domů. Na základě našich statistik můžeme říct, že touha po vlastním bydlení nezmizela. Investoři jen vyčkávají na lepší podmínky financování,“ dodává.
Vláda se snaží situaci vylepšit zmiňovaným dotačním programem Oprav dům po babičce, ve kterém si o dotaci zažádalo od září téměř 600 žadatelů. Kabinet koncem roku oznámil, že žadatelé budou mít nárok na získání zvýhodněného úvěru s polovičním úrokem oproti sazbě stanovené ČNB.
