Češi čekají na zlevnění hypoték. Dlouhodobé fixace z trhu mizí

Čechy s hypotečním úvěrem dusí vysoké úrokové sazby. Kromě rozhodnutí, zda vůbec bydlení drahým úvěrem financovat, což tisíce Čechů za současných podmínek odložily, řeší i otázku, jak na svých hypotečních splátkách zaplatit co nejméně. Odpovědí může být správně zvolená doba fixace úrokových sazeb.

Řada odborníků z bankovního sektoru totiž s přelomem roku očekává jejich pozvolný pokles. A dlouhá fixace by při současných procentech mohla v praxi znamenat i o několik tisíc dražší měsíční splátku. „V budoucnu očekáváme pokles úrokových sazeb, který by se mohl projevit v určité míře v rámci krátkých i dlouhých fixací,“ říká tiskový mluvčí Unicredit Bank Petr Plocek.

Podle dat Raiffeisenbank úvěry s fixací na dobu delší než pět let prakticky zmizely. Aktuálně je podíl v portfoliu banky zhruba dvouprocentní. „V roce 2021 byl podíl úvěrů s fixací na více než pět let zhruba pětinový. Ten rozdíl se přesunul do kratších fixací, zejména tříletých,“ popisuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.

Stejný vývoj vnímají také bankéři v Air Bank, kde je aktuální podíl hypoték s fixací sazby na deset let na úrovni jednoho procenta. Kvůli změně trendu navíc banka fixace na krátkou dobu do své nabídky dodatečně připojila.

„Zaznamenávali jsme zvyšující se poptávku po krátkých fixacích, proto jsme je v tomto roce doplnili do naší nabídky, a to na dva a tři roky. Tyto sazby se spolu s pětiletou sazbou staly dominantní a postupně prakticky zcela vytlačily využití dlouhých fixací,“ říká Marek Richter, vedoucího hypotečních služeb Air Bank.

„Zájem o sedmileté a desetileté fixace je nyní malý. Aktuálně už prakticky nedávají pro klienta smysl. Pokud vyjdu z předpokladu, že nás nečeká žádné zásadní překvapení, pak aktuálně nevidím důvod, proč nad dlouhou fixací uvažovat. Argument nižších sazeb pominul a při stávající výši sazeb to už nyní nedává smysl,“ komentuje vývoj místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.

Banky přesto variantu dlouhých fixací stále nabízí. A to i v rámci svého bankovního poradenství. „Bankovní poradci (od dlouhých fixací) neodrazují. Popisují klientovi alternativy, jejich výhody či rizika. Rozhodnutí musí učinit klient,“ říká Voldřich z Raiffeisenbank.

Otázka výhodnosti je totiž podle jeho slov subjektivní. Aktuálně jsou na finančním trhu totiž delší fixace levnější než ty kratší, což se promítá do cen jednotlivých fixací bank. Podle říjnových dat Hypoindexu se aktuální průměrná výše úrokové sazby u jednoletých fixací pohybuje na úrovni 6,43 procenta. Desetiletá potom na 5,88 procenta.

„Pro někoho je procentní rozdíl v domácím rozpočtu velký, pro někoho ne a pustí se do spekulace, že sazby v horizontu dvou let klesnou,“ říká Voldřich. Moc takových klientů ale podle jeho slov reálně není a sazba by musela klesnout o tolik, aby to, co klient přeplatí za dva roky navíc, ušetřil během těch následujících.

„Vždy je to otázka rizika, pět let jistota stejné splátky nebo risk, že ušetřím, což se nemusí stát, a naopak klient může významně přeplatit,“ dodává ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.

Stejně jako dnes pro klienty, tak i pro banky je nabídka těchto dlouhých fixací víceméně nechtěnou službou. S očekávaným snížením sazeb a zatím neplatnou legislativou, která by umožňovala od klientů, kteří přechází mimo sjednané podmínky k jiné bance s výhodnější nabídkou, účtovat pokutu ve formě poplatku za předčasné splacení úvěru, by se jim mohly tyto úvěry prodražovat. Banky totiž v důsledku hypoteční turistiky přichází o své plánované výnosy z úvěrů.

Jinými slovy, pokud by tento poplatek nakonec vládou nebyl zaveden, přechod klientů na levnější úvěr nadále bude snadný a levný. Klient totiž zaplatí pouze za administrativní náklady přechodu. Podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance, ztráty bank pouze na refinancovaných úvěrech v roce 2021 vystoupaly na stovky milionů korun.

„V největší hypoteční vlně, kterou jsme doposud zažili v roce 2021, z hypotečních úvěrů v hodnotě 450 miliard korun bylo zhruba 40 miliard korun refinancováno. Díky tomuto volnému principu banky odhadem utrpěly stamilionové ztráty,“ uvedl už dříve pro SZ Byznys.

V důsledku těchto rizik proto banky hrozí zdražením právě dlouhodobých fixací, k čemuž už nedávno přistoupila například Unicredit Bank, která zvýšila úrokové sazby u hypoték na sedm a deset let o jeden procentní bod. Sazba úvěru na osmdesát procent ceny nemovitosti se tak nyní zvýšila na 7,09 procenta při desetileté fixaci. Podle dat Hypoindex přitom průměrná sazba u desetiletého úvěru se na tuzemském trhu letos v říjnu pohybovala na úrovni 5,88 procenta.

A podobný plán by při scénáři, kdy stát nezavede poplatek za předčasné splacení hypotéky, případně bude jeho maximum stanoveno příliš nízko, zvažovaly i další banky. U některých by možnost dlouhodobé fixace mohla navíc úplně zmizet.

„Pokud nastane situace, kdy klienti budou moci smlouvy na dlouhé fixace kdykoliv vypovědět jen s minimálním poplatkem, je otázka, jak to ovlivní motivaci bank smlouvy na dlouhé fixace vůbec nabízet,“ říká Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Podle odborníků by si ale v době drahých hypoték této změny, jak ostatně ukazují i data využití jednotlivých fixací, jen těžko někdo všiml. Změna nastane opět v okamžiku, kdy úrokové sazby výrazněji zamíří směrem dolů.

„Pokud by sazby v budoucnu klesly řekněme pod tři procenta, nebo ještě níže, pak by dlouhé fixace byly extrémně zajímavé. O to více, že nyní máme živou zkušenost s vysokými sazbami,“ dodává David Eim, hypoteční expert.