Co zanedbaly všechny vlády od Listopadu. Není dost zedníků, říká developer

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Trh s komerčními nemovitostmi vzhledem k nepříznivým ekonomickým podmínkám, kterým investoři čelí, už prakticky dva roky stagnuje. Podle Radima Passera, zakladatele jedné z největších developerských firem v Česku, společnosti Passerinvest Group, na trhu nevycházejí čísla.

„Úrokové sazby a valuace se dostaly na takové úrovně, že stavba nových projektů nevychází. Současný stav nepochybně bude přetrvávat celý tento rok a možná i nemalou část roku příštího,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys podnikatel Radim Passer.

Navzdory situaci na trhu v hlavním městě se za hranice metropole zatím nechystá. I když připouští, že obchodům nepřejí jak aktuální úrokové sazby, tak i zdlouhavé stavební řízení, které některé etapy jeho projektů protahuje i o 15 let.

„Všechny naše lidské i finanční zdroje, které máme k dispozici, stačí spotřebovat naše dva projekty – Brumlovka a Roztyly. Zároveň jako člověk, který má ve svém životě na prvním místě Pána Boha, nechci, aby mě práce zcela pohltila. Stále se snažím balancovat svůj čas mezi službu Pánu Bohu, mezi rodinu a mezi firmu. Zahraniční expanze by mohla do značné míry vychýlit rovnovážný balanc, se kterým jsem spokojen,“ popisuje v pořadu Agenda SZ Byznys Radim Passer.

Naopak další kroky podnikatel chystá v rámci jeho celoživotního projektu Brumlovka.

„Teoreticky už mám v hlavě možná jednu nebo dvě další etapy, které by opět lokalitu trochu pozvedly, ale to bude záležet na řadě okolností, které se teprve budou odehrávat, řekl bych, ve zbytku dvacátých let,“ říká zakladatel Passerinvest s tím, že v chystaných projektech by nově mělo hrát výraznější roli také bydlení, konkrétně nájemní byty.

Trh s nemovitostmi má za sebou téměř dva roky propadů, ať už z pohledu poptávky, prodejů, tak i z pohledu zahájené výstavby. Zajímalo by mě, jak se současná situace na trhu projevuje u vás, jednoho z největších developerů kanceláří v Česku?

Je to situace, která na relativně mladém kancelářském trhu v Praze zatím nebyla. Už dva roky se zde nezačaly stavět žádné nové administrativní prostory, a to čistě z jednoduchého důvodu – nevychází čísla. Úrokové sazby a valuace se dostaly na takové úrovně, že stavba nových projektů nevychází. Současný stav nepochybně bude přetrvávat celý tento rok a možná i nemalou část roku příštího.

Postihuje tato situace pouze Česko, nebo je to problém v celé Evropě?

Řeší se to téměř v celé Evropě. Nedávno jsem byl na jedné konferenci, kde byli investoři a developeři z různých částí světa. V podstatě se pár budov začalo stavět ve Varšavě, nějaké objekty se staví ve Španělsku v Madridu, ale v části Evropy, ve které se nachází Česko, řeší země stejný problém a projekty vyčkávají.

Z pohledu vašeho největšího projektu, Brumlovky, jak se problematická situace trhu projevuje v případě této lokality?

Brumlovka je projekt, který se pro nás stal celoživotním projektem, u kterého plánujeme dokončení. V lokalitě zbývá ještě několik důležitých etap. Tři máme v současné době pod kontrolou, další dvě nyní prochází poměrně složitým majetkoprávním řešením.

Je v rámci Brumlovky ještě prostor vymýšlet něco dalšího a lokalitu rozvíjet dál?

Občas, když se podívám z okna, mě nějaká nová etapa napadne. Takto vznikly ty dvě, které jsem zmínil. Náročné je to v tom, že musíme nejprve za tržní cenu koupit stávající fungující domy, které nejsou příliš vzhledné, a teprve když je zboříme, dostaneme se v podstatě na cenu pozemku, na kterém je možné něco stavět.

Teoreticky už mám v hlavě možná jednu nebo dvě další etapy, které by opět lokalitu trochu pozvedly, ale to bude záležet na řadě okolností, které se teprve budou odehrávat, řekl bych, ve zbytku dvacátých let.

Jaký charakter by etapy mohly mít?

Brumlovka vznikala především jako administrativní lokalita. V posledních deseti až 15 letech se z ní ale začíná stávat plnohodnotná městská čtvrť. I proto by touto optikou mělo procentuálně ve výstavbě hrát stále větší roli bydlení.

Vyplatí se dnes developerovi stavět nájemní bydlení?

Myslím si, že ne. Pokud počítáme s tím, že tady máme českou korunu s jejími nepředvídatelnými výkyvy v úrokových sazbách, tak si myslím, že je to situace, která nemůže investorovi vycházet. Pokud budete počítat v eurech, tak i ta dnešní situace je problematická. Myslím, že ji mohou pociťovat například investiční fondy v oblasti nájemního bydlení po celé Evropě. Stále ale volatilita není tak strašlivá jako v české koruně.

Vy už jste se do výstavby nájemních bytů ale pustil a plán máte i na další.

Když uvažujeme v našich projektech o nájemním bydlení, znamená to, že bude tvořit pouze určitý podíl z celého projektu, který může ekonomicky fungovat. Jde konkrétně zhruba o 20 až 30 procent z celku, který bude postaven.

Mimo lokalitu Brumlovky aktuálně pracujete také na Nových Roztylech, kde jste koncem roku dokončovali administrativní budovu Roztyly Plaza. Jak se realizaci jednotlivých etap projektu vede tam?

Ano, projekt Roztyly Plaza je podle mého dobře časově fungující projekt. Koupili jsme jej zhruba před pěti lety a v podstatě nyní máme kolaudaci. Máme tam ale také pozemky, které jsme koupili v roce 2006, tedy před 18 lety, a zatím jsme nezískali pravomocné stavební povolení pro první etapu. Velmi dobře to ilustruje, jak v Česku funguje stavební řízení. Změna územního plánu, která jen dílčím způsobem měnila území tak, aby bylo zastavitelné, trvala zhruba 15 let.

Jsou tu tedy dva faktory. Aktuální složitá situace na trhu, která blokuje novou výstavbu v Česku, a pak také právě zmíněné zdlouhavé stavební řízení. Co je pro developera dnes větší problém?

Možná vás překvapím, ale největší problém, který dle mého názoru zavinily všechny polistopadové vlády, spočívá v nedostatku pracovních sil ve stavebnictví. V Praze se dlouhodobě staví o deset tisíc bytů méně každý rok, než by bylo třeba, a i přesto, že se staví málo, nejsou stavební kapacity. Nelze vyloučit, že by se v tomto důsledku mohlo celé stavebnictví dostat až do stadia kolapsu, kdy jednoduše nebude s kým stavět, například v okamžiku, kdy opět přijde konjunktura a vznikne opět chuť stavět.

Má to podle vás řešení?

Neexistuje řešení v horizontu jednoho nebo dvou let. Je třeba připravovat takové zákony, aby profese, které Češi ve stavebnictví nechtějí vykonávat, ať už k tomu mají jakékoliv důvody, a nejsou tedy obsaditelné z domácích zdrojů, byly lépe obsaditelné ze zahraničí, z kulturně spřízněných zemí.

Vítězí u vás projekty, které můžete transformovat dlouhodobě, jako jsou právě Brumlovka nebo Nové Roztyly. Pomýšlíte v této optice na další lokality?

Naším hlavním podnikatelským cílem v rámci minulého rozdělení hlavního města na deset městských částí je stále Praha 4, do které spadají také Roztyly. Myslím si, že je na tomto území obrovský potenciál pro něco, co by spojilo Brumlovku, Budějovickou, Kačerov a Roztyly a co by zpřístupnilo vstup do Krčského lesa, který má obrovskou hodnotu. Pokud bude Praha připravena, my jsme připraveni na takovém projektu spolupracovat.

V jakém časovém horizontu počítáte, že by se mohly věci dát do pohybu?

Budeme-li žít v normálních podmínkách normální legislativy, dostupnosti pracovní síly, tak jsem osobně přesvědčen, že je to realizovatelný krok v horizontu 15, maximálně 20 let. My ale v těchto podmínkách zatím nejsme a myslím si, že minimálně několik dalších let by trvalo vhodné podmínky připravit.

Existuje za vás také varianta, že byste stavěli například mimo hlavní město?

Česko z pohledu kancelářského trhu má v podstatě jedno centrum a tím je Praha. Je tu samozřejmě ještě například Brno, kde je do jisté míry rozvinutý kancelářský trh, ale vzhledem k tomu, kolik developerů se na něm už pohybuje, je spíše obsazen. Zkusili jsme si v minulosti jeden projekt v Ostravě, který díkybohu dopadl dobře a máme z něho radost, ale složitost a obtížnost ostravského trhu byly pro nás poučením v tom, že není potřeba to opakovat.

Z pohledu plánovaných investic, jak se stavíte k projektům v zahraničí?

V roce 2005 jsme si dělali průzkum trhu v Bukurešti a Kyjevě. Ve finále jsme se ale rozhodli, že zůstaneme jen v Česku. Všechny naše lidské i finanční zdroje, které máme k dispozici, stačí spotřebovat naše dva projekty – Brumlovka a Roztyly. Zároveň jako člověk, který má ve svém životě na prvním místě Pána Boha nechci, aby mě práce zcela pohltila. Stále se snažím balancovat svůj čas mezi službu Pánu Bohu, mezi rodinu a mezi firmu. Zahraniční expanze by mohla do značné míry vychýlit rovnovážný balanc, se kterým jsem spokojen.

V posledních letech, zejména po odeznění zmíněné pandemie koronaviru, se stále více projevuje trend sdílených kanceláří. Vy už je také máte, například v budovách Beta a Filadelfie na Brumlovce. Je to směr, ve kterém vidíte další budoucnost a příležitosti?

Je to služba, kterou musíme poskytovat. Jestliže má náš areál přes 200 000 metrů čtverečních kanceláří, tak někde mezi zhruba 35 procenty je prostor právě pro sdílené kanceláře. Na druhou stranu je to oblast, která možná o trochu lépe funguje v centru města. Myslím, že jsme to na Brumlovce trochu přehnali. Aktuálně máme tři centra pro sdílené kanceláře a spíše uvažujeme o tom, že bychom si ponechali do budoucna maximálně dvě. Je to ale stále cesta, která nabízí prostor řadě firmám a určitě by měla být součástí každého většího kancelářského centra.

Už v roce 2016 jste v jednom z rozhovorů uvedl, že zvažujete vstup na burzu. Jak se na tu otázku tedy díváte dnes? A je vlastně vhodná doba na takový krok?

My jsme v roce 2013 udělali pro nás poměrně převratné rozhodnutí. Kromě toho, že jsme urbanistickým stavitelem, tak jsme se rozhodli stát také dlouhodobým investorem a začali jsme kupovat na Brumlovce zpět budovy, které jsme v minulosti prodali. Nyní jsme koupili zpět sedm z devíti budov. Je ekonomicky náročné je dlouhodobě vlastnit a z toho hlediska jsme si uvědomovali, že může nastat doba, kdy budeme potřebovat nějakého spoluinvestora, a myslím si, že jsme této variantě stále otevřeni. Jestli to bude ale vstupem na burzu, nebo vstupem nějakého dlouhodobého silného investora, to ještě nevíme.

Už máte někoho vyhlédnutého?

Zatím ne a zatím na tom ještě ani systematicky nepracujeme. Pokud se ale někdo objeví, budeme s ním jednat. Dohoda by ale mohla být tématem druhé poloviny dvacátých let.