Expertka: Co ovlivní hypoteční trh v roce 2023 a klesnou ceny nemovitostí?

První kvartál byl ve znamení výrazných čísel, kdy banky vykazovaly velké objemy ve sjednávání nových hypoték. Bohužel ve většině šlo pouze o setrvačnost a dokončení rozjednaných hypoték z přelomu roku 2021/22. Od druhého kvartálu 2022 již začaly úrokové sazby růst a tento trend vydržel až do konce tohoto roku, kdy končíme se sazbami kolem 6 procent p.a.

Ceny nemovitostí i stavebních materiálů rostly či stagnovaly. Celkově hypoteční trh zaznamenává meziroční propad kolem 60 procent. Některé banky však ještě výrazně více. Je potřeba si ale uvědomit, že rok 2021 byl velmi silným a nadprůměrným rokem, proto čísla poklesu kolem 60–70 procent vypadají hrozivě. Pokud bychom odhlédli od silného prvního kvartálu, budeme na meziročním propadu kolem 80 procent.

Banky na tuto situaci reagovaly v pozitivním duchu například tím, že se snažily hledat cesty, jak v rámci všemožných limitů ČNB či interních metodických pravidel najít prostor ke schválení hypoték, které by ještě před rokem neprošly. Velmi individuálně tak přistupovaly například k doplňkovým příjmům. Pokud to v celkovém kontextu žádosti dávalo smysl, banka byla schopna akceptovat i příjem, který dříve neakceptovala. Zkrátka banky se snažily hledat cesty, jak zmírnit celkový meziroční propad.

Rok 2023 by snad mohl být rokem klidnějším

Během posledních týdnů se úrokové sazby začaly stabilizovat. ČNB ponechala poměrně dlouho základní úrokové sazby na stejné hodnotě a některé banky si tak interně snížily marže, takže pro koncové klienty se sazby začaly najednou snižovat. Většinou však šlo jen o krátkodobé akce.

Lucie Drásalová Vystudovala Masarykovu univerzitu v Brně. Ve financích se pohybuje od roku 2004. V minulosti pracovala například jako manažerka obchodní sítě společnosti Partners. Aktuálně je součástí obchodního týmu a centrály společnosti SIRIUS Finance, působí jako hypoteční analytička portálu Klikoun.cz.

Co by mohlo v rámci celkového trhu zafungovat a co u nás vždy velmi dobře fungovalo, je konkurenční prostředí. Hypoteční trh se smrštil o dvě středně velké banky. Na jaře padla Sberbank a v průběhu roku pak byla dokončena fúze Raiffeisenbank a Equabank. Náš malý hypoteční rybníček se tak zmenšil a v rámci konkurenčního boje by mohly banky lépe a zajímavěji fungovat v rámci různých marketingových akcí pro koncové klienty.

Ke konci roku jsme se kromě stabilizace či mírného snížení úrokových sazeb potkávali i s postupným poklesem cen nemovitostí, které mají také velký vliv na celkový hypoteční trh. Jsou zde regiony, ve kterých ceny začaly klesat již velmi znatelně. Většinou se však jedná o nemovitosti na sekundárním trhu.

Primární trh nemovitostí stále odolává a zde úplně nečekám, že by došlo ke znatelným slevám. Už teď jsme ale byli svědky toho, že developeři začali nabízet slevy například v podobě kuchyňské linky či garážového stání zdarma. Očekávám, že budou tyto bonusy k vidění i v příštím roce.

Z pohledu cen nemovitostí a úrokových sazeb by mohl trh nabrat znovu na síle. Velkou neznámou však zůstává ekonomika a finanční stabilita jednotlivých rodin. Vzhledem k vysoké inflaci, růstu spotřebních cen a především velmi vysokým nákladům na energie jsou rodiny daleko ostražitější a opatrnější v otázce pořizování nových nemovitostí.

Toto je důležitý faktor, který velmi významně ovlivní vývoj celého hypotečního trhu v roce 2023. A to především v zimním období, takže v prvním a částečně i druhém kvartále. V tomto období větší oživení trhu nečekám, ale snad se jej dočkáme již ke konci druhého čtvrtletí a dále.

Příští rok by mohl být pro hypoteční trh příznivý. Věřím, že výrazně příznivější než rok letošní. K většímu oživení ale s velkou pravděpodobností dojde až v roce 2024.